У ОСББ, крім регламенту зібрання, може існувати також так зване договірне регулювання - акт, який складається, коли ОСББ ще не існує , і з цієї причини він також позначається як "зовнішній" регламент або, точніше, регламент "Зовнішнє походження".
Будівельник або єдиним власником всього будинку , перш ніж почати продавати окремі одиниці нерухомості, готує правила кондомініумудиктуючи правила ідентифікації та переліку загальних частин, розподілу витрат, таблиць тисячних значень, за якими повинен здійснюватися цей розподіл, та інших положень, що стосуються терміну експлуатації кондомініуму. З продажем окремих одиниць нерухомості в кожному окремому договорі перекладу кожен з покупців заявляє, що приймає пункти, що містяться в регламенті, що суттєво покладає на нього вимоги реального контракту, як це відомо і прийнято в інші пункти, що містяться в договорі купівлі-продажу.
Враховуючи особливий спосіб його формування, подальше схвалення збором не потрібно, оскільки після придбання всіма покупцями відповідних об'єктів нерухомості, що мають частину будинку ОСББ (не тільки квартири, але також льохи, гаражі тощо), регулювання de quo стає ефективним та обов'язковим для кожного, стаючи частиною змісту окремих актів per relationem.
Особливість договірних норм і, з деякими застереженнями, про тих , хто затверджений на зборах акціонерів одноголосного голосування всіх учасників в кондомініумі полягає насамперед у тому , що вони можуть на законних підставах містити положення, що обмежують права окремих кондомініумів.щодо загальних частин та щодо самих ексклюзивних властивостей, заборони призначення одиниць нерухомості або резервів власності та взагалі пунктів, які, обмежуючи права, які зазвичай належать власнику, повинні бути прийнятими всіма покупцями, щоб бути чинними та забезпеченими виконанням. ОСББ. Дійсно, положення регулювання ОСББ договірного характеру є обов'язковими для покупців окремих квартир незалежно від транскрипції; достатньо, щоб у документі про купівлю було зроблено посилання на регулювання ОСББ, яке, хоча і не суттєво вставлене, повинно вважатися відомим і приймається на підставі відкликання або згадування про це в договорі.
Слід також зазначити, що положення, що міститься у ст. 1138, останній абзац цивільного кодексу, згідно з яким положення про ОСББ жодним чином не можуть зашкодити правам ОСББ, посилається на правила, затверджені більшістю, але не на правила, затверджені усіма ОСББ, які, покриваючи зазначеною договірною вартістю вони цілком можуть містити обмеження прав самих ОСББ як на загальні, так і на окремі товари. У будь-якому випадку, норми регулювання ОСББ, що мають договірний характер, можуть відступати від юридичної дисципліни або інтегрувати її (Cass. Civ., Розділ II, 6 жовтня 1999 р., П. 11121).
Краще сказати, що в контексті договірних норм (як зовнішнього, так і внутрішнього походження) необхідно розрізняти пункти із типово "регулятивним" змістом, спрямовані на регулювання збереження, використання та користування загальними частинами, а також підготовку а також використання загальних послуг та положень "договірного" характеру, які впливають на зручність використання та призначення ексклюзивних частин або які тягнуть за собою обмеження права власності фізичних осіб на загальні речі.
Що стосується змісту, пункти, які найчастіше трапляються в нормативно-правових актах зовнішнього походження, - це пункти, що стосуються розподілу витрат (пункт про повне або часткове звільнення від внеску у витрати, розподіл витрат на рівні частини тощо; пункти, що містять заборони або обмеження щодо використання або призначення ексклюзивних об'єктів нерухомості або загальних частин).
Інтуїтивно зрозуміло, що регулювання ОСББ не може мати статичного та незмінного змісту , тому воно цілком може зазнавати змін із часом стосовно нових управлінських інтересів (подумайте про придбання площі, що потребує регулювання, або технологічні інновації, що збільшують загальну спадщину.
Якщо договірне регулювання є обмеженням …
Договірне регулювання може бути джерелом загальних або конкретних обмежень для окремих ОСББ щодо використання майнових одиниць виключної власності; рідше трапляється випадок, коли один і той самий регламент передбачає розширення прав, належних кожному. У зв’язку з цим було з’ясовано, що обмеження повноважень ОСББ та їх прав на окремі активи - спрямовані на забезпечення потреб співіснування, так що здійснення права власності не може бути джерелом незручностей та роздратування для інших - може виникнути положенням, затвердженим усіма учасниками, оскільки це, маючи договірну вартість, є дійсним та діє за згодою зацікавлених сторін за умови, що воно виражається у необхідній формі стосовно характеру кожного обмеження, тягаря чи сервітуту, що накладається.Посилаються, перш за все, на ті положення, які забороняють власникам виділяти квартири чи приміщення виключної власності для здійснення певних видів діяльності або використовувати їх для певних видів використання, оскільки вони вважаються небезпечними для ОСББ або в будь-якому випадку джерелом порушення. або незручності для громади (наприклад, заборона розподіляти об’єкти нерухомості для підприємств, медичних кабінетів, професійних бюро, підприємств, ліжок та сніданків, пенсій).або в будь-якому випадку джерелом занепокоєння чи незручностей для громади (наприклад, заборона розподілу одиниць нерухомості для підприємств, медичних кабінетів, професійних бюро, комерційних установ, ліжок та сніданків, пенсій).або в будь-якому випадку джерелом занепокоєння чи незручностей для громади (наприклад, заборона розподілу одиниць нерухомості для підприємств, медичних кабінетів, професійних бюро, комерційних установ, ліжок та сніданків, пенсій).
Більше того, оскільки не існує положень про громадський порядок, які за своєю природою є обов’язковими для заборони включати в регламенти таких обмежувальних норм, він повністю відповідає духу та букві принципів, що регулюють питання ОСББ, для обов’язкової функції забезпечити хороше використання та насолоду спільною справою, ввести в них обмеження та обмеження одних і тих самих властивостей в результаті узгодженого визначення уповноважених осіб, необхідних для досягнення найбільш зручного та вигідного використання спільних речей з найменшою шкодою для них, а також для якнайкращого задоволення від комунальних послуг, пов'язаних з ексклюзивними властивостями.
Отже, положення регулювання ОСББ договірного характеру , які можуть накладати обмеження на повноваження та здібності ОСББ щодо частин їх ексклюзивного майна, якщо вони чітко та чітко викладені, є обов’язковими для покупців окремих квартир, якщо, незалежно від стенограми, в акті про закупівлю було зроблено посилання на регулювання ОСББ, яке - хоч і не суттєво вставлене - повинно вважатися відомим або прийнятим на підставі посилання або згадування про це в контракті.