Вміст оброблено
- Якою діяльністю займається нотаріус до вчинення справи?
- Що робить нотаріус під час вчинення правочину?
- Що станеться, якщо після продажу виникають різні проблеми, а продаж не вдається?
- Скільки відсотків потрібно заплатити нотаріусу за перевірки, які він проводить, а які за вчинений? Що станеться, якщо акт не буде підписаний після перевірок?
Одним із найскладніших і делікатних кроків, з якими ви можете вирішити зіткнутися в житті, є, безсумнівно, придбання будинку - справжньої смуги перешкод, де панують технічні, економічні та юридичні проблеми, не завжди легко зрозуміти. Професійною особою, яка займається продажем нерухомості, є нотаріус, який виконує подвійну роль державного службовця та професіонала, на якого можна покластися, щоб розвіяти сумніви та невизначеності.
За законом, договір купівлі-продажу повинен бути передбачений неупередженою та спеціалізованою державною службовою особою, нотаріусом, яка повинна забезпечити, щоб купівля майна відбувалась відповідно до всього законодавства. Але нотаріус не обмежується лише складанням акта, тобто публічного акту купівлі-продажу.
Серія запитань та відповідей щодо постаті нотаріуса, проведена у співпраці з Міланською радою в Мілані, допоможе краще зрозуміти роль цього актора у продажу нерухомості:
Перш ніж підписати акт, нотаріус проводить низку перевірок, які можна узагальнити наступним чином:
- з'ясовує особистість сторін , які втручаються у вчинення дії, та їх здатність здійснити його шляхом перевірки режиму власності між подружжям (законне спілкування активів або поділ), правомірність втручання у випадку заборони іноземців, неповнолітніх , інваліди або бенефіціари адміністрації підтримки тощо. Чому така перевірка? Він служить для уникнення можливої крадіжки особистих даних, враховуючи, що можна отримати доступ до реєстрів нерухомості та змінити їх результати без попередньої перевірки законності.
- перевіряє законом відсутність попередніх іпотечних кредитів чи обмежень чи звернення стягнення на майно, що продається в Територіальному управлінні Агенції доходів, а також містобудівну та кадастрову регулярність властивостей. Також нотаріус повинен перевірити, що майно, що продається, не підпадає під конкретні дисципліни, наприклад, щодо державного житла (наявність суб'єктивних вимог до покупця або обмеження ціни), або право першої відмови на на користь певних предметів або у випадку з активами, що становлять історичний, художній чи археологічний інтерес.
- визначає податковий режим, що стосується конкретного випадку, та перевіряє існування вимог щодо будь-яких податкових пільг (наприклад, сприяння придбанню першого будинку, або податковий кредит або звільнення від сплати податків у разі переказів на виконання угоди про розлучення або розлучення). Будучи підготовленим у податковій галузі, він може запропонувати рішення, що дозволяють заощадити податки відповідно до законодавства.
Серед інших перевірок, які повинен здійснити нотаріус, ми знаходимо таку, що стосується енергетичних показників будівлі, яка повинна бути сертифікована відповідно до національних та регіональних нормативних актів з цього питання. Для продажу будинків, обладнаних системами, обов’язковим є надання, а також часто додавання сертифіката енергоефективності (APE), підготовленого сертифікатором, зареєстрованим у спеціальному реєстрі, який по суті вказує клас енергоспоживання будівлі. що стосується опалення. Цей документ повинен бути доданий до нотаріального акту.
Відповідність систем з правилами техніки безпеки також аспект , який повинен бути встановлений, але це не заборонено купувати нерухомість з системами, які не до стандарту, з покупцем очоливши регулювання. Але це тягне за собою витрати, які доведеться враховувати при визначенні ціни. Тому буде доцільно передбачити в акті - і, отже, це зробить нотаріус - пункт, що містить домовленості сторін з цього питання. Міська регулярність власності є фундаментальною, тобто дотримання виданих на той час ліцензій, концесій та дозволів на будівництво. Якщо є сумніви щодо наявності зловживань, нотаріус порекомендує втрутитися професіонала, який володіє необхідними технічними навичками, для проведення розслідування та складання висновку експерта.
Всі перевірки нотаріусом укладаються нотаріальним актом. Як правило, під час підписання акта купівлі-продажу також відбувається доставка товару. Законодавством передбачено обов'язок здати ціну продажу майна в руки нотаріуса, який передасть його продавцю лише після успішного виконання всіх формальностей, що настали після підписання договору купівлі-продажу. Для формування правочину закон також передбачає детальні правила захисту громадян:
- нотаріус повинен повністю роз'яснити та прочитати зміст акта сторонам та будь-яким свідкам, присутність яких передбачена законодавством у певних випадках (наприклад, коли одна зі сторін не може підписатись або страждає на порушення чутливості), переконавшись, що вони зрозуміли його зміст та юридичні наслідки. Якщо він цього не зробить, він несе кримінальну відповідальність за злочин підробки в публічному документі;
- прочитаний та затверджений акт повинен бути підписаний сторонами і, можливо, свідками перед нотаріусом і остаточно підписаний самим нотаріусом;
- те, що нотаріус засвідчує в нотаріальному акті, є законом повним доказом для будь-яких цілей - навіть перед суддею - якщо не встановлено злочин підробки в публічній справі.
Навіть після підписання акта за законом нотаріус зобов’язаний виконати низку зобов’язань, за короткий час, спрямований на гарантування, з одного боку, сплати податків державі, з іншого, рекламу третім особам та безпеку операції на благо всіх громадян. Нотаріус повинен протягом короткого часу здійснити реєстрацію акта в Агенції доходів та сплату відповідних податків від імені замовника та подальшу реєстрацію в Державних реєстрах, щоб зробити це відомим та ефективним для всіх (технічно визначено треті сторони). Депонування акта у компетентному реєстрі нерухомості передбачене законом, щоб усі могли знати, хто є власником майна, і чи є останнє обтяженим іпотекою чи іншими обмеженнями. Нарешті, нотаріус повинен приступити до здійснення кадастрової передачі, щоб також оновити Кадастр.
Проблеми можуть виникнути, якщо з’явиться незадекларована іпотека чи викупу (тут відповідальність нотаріуса буде поставлена під сумнів) або якщо виникнуть проблеми містобудування (зловживання будівлею, відсутність придатності для користування) або технічні проблеми (заводи, оголошені відповідно до закону всупереч істині). З цієї причини важливо, щоб нотаріус, не маючи можливості безпосередньо гарантувати ці аспекти, оскільки він не є техніком, а юристом, включав до договору всі домовленості, нагадування, попередження, які можуть захистити покупця і зробити продавця відповідальним. Коротше кажучи, продаж нерухомості, навіть, здавалося б, простіший, завжди має наслідки, які не можна очікувати від вирішення своїми руками. Порада полягає в тому, щоб якомога швидше звернутися за консультацією до нотаріуса. Набагато краще, якщо ви зробите це перед тим, як підписати документи та взяти на себе зобов'язання, від яких у випадку проблем стає важко звільнитися без шкоди.
Якщо продаж , після встановлення чергового попереднього договору, не буде завершена, можуть виникнути два сценарії . Перший передбачає розгляд справи, коли сторони одноголосно вирішили не виконувати попереднє. У цьому випадку вони зможуть скласти угоду про "узаємне незгоду", яка також передбачає очікуваний час та способи відшкодування та повернення сум. Якщо, з іншого боку, лише одна зі сторін не виконує обов’язки, можливо, відкриється судова фаза. Загальновідомо, що якщо покупець кається, він втрачає заставу, тоді як менш відомо, що, якщо продавець кається, він повинен повернути його вдвічі.. Але це не так просто. Можуть виникнути складні оцінки щодо відшкодування збитків. У цьому випадку важливо, щоб був складений попередній контракт з максимальною точністю, який кваліфікує авансові суми як депозит або як перший внесок і, можливо, передбачає методи розрахунку збитків, понесених стороною, яка не виконує зобов'язання, з метою спрощення та прискорення роботи хто вирішить спір (посередник в першу чергу, потім магістрат за відсутності згоди). Якщо, з іншого боку, після переходу права власності, вдосконаленого за допомогою правочину, виникають проблеми, їх слід вирішувати виходячи з їх природи.
У разі дефектів власності закон передбачає встановлення посмертного десятирічного полісу для новозбудованих будівель: страховий поліс, який з 2005 року будівельники повинні обов'язково доставляти покупцям, зобов'язання, яке, на жаль, іноді ігнорується, можливо, перед знижкою на ціну. Для будівель, які не є новими, норми цивільного кодексу застосовуються до "прихованих дефектів", тобто дефектів, про які покупець не знав і які були нелегко впізнати, для яких передбачені гарантійні механізми. Навпаки, щодо дефектів, які можна розпізнати за допомогою звичайної ретельності, гарантія діє лише у тому випадку, якщо продавець ввів покупця в оману, заявивши, що актив не містить дефектів.
(Відповідь надано нотаріусом П'єркарло Маттеа з Міланської ради)
Перш ніж відповісти на це питання, слід пам’ятати, що після лібералізації указу Берсані (Закон № 223/2006, перетворений у Закон № 248/2006) мінімальні та максимальні тарифи для нотаріусів були скасовані. У випадку, якщо перевірки, здійснені нотаріусом, супроводжуються підписанням акта купівлі-продажу, витрати на чеки включаються до акта договору. Якщо, навпаки, після перевірок акт не передбачений, нотаріус вимагатиме винагороду, яка пов’язана з виконаною роботою, тобто проведеними опитуваннями, придбаними документами тощо.