Вміст оброблено
- Потім приварити ОСББ
- У таблетках
- Що говорить закон
- Первинні послуги боржнику не можуть бути призупинені
- Додаток третьої сторони
- Щодо конфіденційності
- Покупець успадковує борги
- Дно для прикриття "дірок"
Серед питань, що породжують суперечки в ОСББ, найбільш делікатним і важким для вирішення є питання про заборгованість. Все частіше один або кілька ОСББ не оплачують відповідних сум витрат на користування загальними послугами (прибирання сходів, звичайне обслуговування ліфта, догляд за садом ОСББ тощо), створюючи таким чином дисбаланс, з ким навпаки, він регулярно вносить свій внесок.
Цивільний кодекс ідентифікує на фігурі адміністратора особу, відповідальну за нагляд за рахунками ОСББ, і навіть у разі постійних заборгованостей одного або декількох ОСББ, особу , яка повинна працювати, щоб повернути кредит . Юридичне зобов'язання, від якого адміністратор не може уникнути, під страхом відкликання мандату та виплати компенсації всьому ОСББ.
Закон встановлює через 6 місяців (починаючи з кінця фінансового року, на який відноситься борг) максимальний час, протягом якого передбачається дія примусового стягнення адміністратора, який без дозволу зборів може отримати від судді невідкладна заборона щодо заборгованості. Якщо остання продовжує не платити, суд продовжує арешт активів та їх аукціон.
Але перед початком судового процесу адміністратор, хоч і не зобов'язаний, може надіслати кондомініуму, що не відповідає вимогам, лист із закликом сплатити борг. У разі негативної відповіді адміністратор передає дані сторони, яка не відповідає вимогам, ОСББ та кредиторам, котрі таким чином можуть діяти, в першу чергу, безпосередньо проти нього.
Однак, якщо, незважаючи на заборону та стягнення, ситуація не буде вирішена, кредитори можуть зв’язатися з ОСББ в цілому, і кожне ОСББ, навіть якщо оновлено свої платежі, зобов’язане внести свій внесок для погашення боргу.
Часто трапляється так, що ОСББ, що має добру репутацію, має "покрити" частки заборгованості, вносячи внески, виходячи з відповідних тисячних частин власності або тисячних долей використання, якщо це, наприклад, витрати, пов'язані зі сходами або ліфтами.
У таблетках
- Робота адміністратора - контролювати облікові записи
- Боржник може арештувати активи
- Покупець будинку також успадковує свої борги
Що говорить закон
* Мистецтво. 1129, п. 9 Цивільного кодексу, зазначається: «якщо збори прямо не розподіляються, адміністратор зобов’язаний стягнути належні суми з зобов’язаних сторін протягом шести місяців після закінчення фінансового року, у який включений належний кредит. Стаття 63, внесена із змінами, внесеними законом про реформу ОСББ 220/2012, говорить: "для збору внесків на основі стану розподілу, затвердженого зборами, адміністратор, не потребуючи його дозволу, може отримати негайно вводиться в дію указ про заборону, незважаючи на спротив, і він зобов’язаний повідомити кредиторів, які ще не впевнені, що вони вимагають дані ОСББ, що не відповідає вимогам. Кредитори не можуть діяти проти зобов’язаних у порядку з виплатами, якщо не після примусового виконання інших ОСББ.У разі затримки сплати внесків, яка тривала протягом семестру, адміністратор може призупинити дії ОСББ із заборгованістю від використання загальних послуг за умови окремого користування. Той, хто переходить на права ОСББ, спільно зобов’язаний сплачувати внески за поточний та попередній рік. Той, хто передає права на одиниці нерухомості, солідарно зобов'язується з правонаступником за внески, нараховані до моменту, коли автентична копія права власності, що визначає передачу права, надсилається адміністратору ".Той, хто переходить на права ОСББ, спільно зобов’язаний сплачувати внески за поточний та попередній рік. Той, хто передає права на одиниці нерухомості, солідарно зобов'язується з правонаступником за внески, нараховані до моменту, коли автентична копія права власності, що визначає передачу права, надсилається адміністратору ".Той, хто переходить на права ОСББ, спільно зобов’язаний сплачувати внески за поточний та попередній рік. Той, хто передає права на одиниці нерухомості, солідарно зобов'язується з правонаступником за внески, нараховані до моменту, коли автентична копія права власності, що визначає передачу права, надсилається адміністратору ".
Первинні послуги боржнику не можуть бути призупинені
Якщо заборгованість зі сплати внесків триває протягом семестру, адміністратор має право призупинити дії ОСББ із заборгованістю від використання загальних послуг, сприйнятливих до окремого користування.
Однак це положення Цивільного кодексу суперечить розпорядженням кількох судів, які по суті забороняють адміністратору "карати" сторони, які не виконують обов'язки, відключаючи електрику, воду та газ.
Наприклад, для суду Брешії призупинення надання послуги водопостачання кондомініуму, що не відповідає вимогам, передбачає порушення конституційних принципів, оскільки це впливає на здоров'я людей.
У тому ж сенсі і суд Мілана, згідно з яким переривання служби опалення суперечить праву на здоров'я, закріпленому в статті 32 Конституції.
Указом Президента Ради Міністрів від 29 серпня 2022-2023 року "Положення щодо стримування заборгованості в рамках інтегрованої служби водопостачання" встановлено, що "переривання подачі води користувачеві, який не відповідає вимогам, повинен враховувати багато факторів різного роду, від продуктів харчування, санітарії та охорони здоров'я та типу споживачів до тих, хто захищає ресурси, аж до необхідності покрити витрати на послугу, щоб гарантувати економічну та фінансову збалансованість управління ".
Також зазначено, що "мінімальна кількість життєво важливої води, необхідна для задоволення основних харчових, санітарно-гігієнічних та охоронних потреб, встановлена на рівні 50 літрів на одного жителя на день", тоді як "для користувачів, що мають задокументовані погані економічні умови, вона повинна бути гарантована навіть у разі заборгованості ».
Додаток третьої сторони
У випадках, коли арешт активів кондомініуму, що не відповідає вимогам, виявляється невдалим, ОСББ або, загалом, кредитор може використовувати так зване "заставу третьої сторони".
Наприклад, якщо кондомініум, що не відповідає вимогам, володіє майном, яке здається в оренду, можна утримати орендну плату до виплати боргу.
Подібним чином кредитор може накласти арешт на поточний рахунок боржника та до однієї п'ятої його зарплати або пенсії у третіх осіб .
Щодо конфіденційності
Адміністратор ОСББ зобов'язаний повідомити назви заборгованості ОСББ та кредиторам, які запитують його про це, тоді як він не може розкривати деталі невиконання зобов'язань третім особам.
Тому адміністратор, який публікує конфіденційні дані неплатників на дошці оголошень ОСББ, порушує конфіденційність, за що він може бути покараний адміністративною санкцією. Асамблея може вирішити надати більше часу неплатнику для погашення боргу. Але якщо цього не відбувається, адміністратор зобов’язаний діяти
Покупець успадковує борги
Стаття 63, що міститься у Виконавчих положеннях Цивільного кодексу, серед іншого передбачає, що:
"" хто переходить на права ОСББ, солідарно зобов'язаний сплачувати внески за поточний та попередній рік "
• "Той, хто передає права на об'єкти нерухомості, залишається солідарно пов'язаним із правонаступником за внесеними внесками до моменту, коли автентична копія права власності, що визначає передачу права, надсилається адміністратору".
• Якщо неплатник вирішує продати квартиру, покупець успадковує борги, накопичені його попередником у поточному та попередньому році.
• Новий власник може подати позов до продавця / сторони, яка не виконала зобов'язання, щоб стягнути суми, виплачені на його місці.
Дно для прикриття "дірок"
У деяких ОСББ адміністратор пропонує зборам конституції так званого "касового фонду за замовчуванням", свого роду скарбнички, в якій зберігаються гроші, корисні для покриття будь-якої заборгованості.
• Неодноразово суди та Касаційний суд зазначали, що кваліфікованої більшості недостатньо для створення фонду, проте потрібна одностайна згода ОСББ.
• З іншого боку, обов'язки адміністратора включають створення "спеціального касового фонду" для надзвичайних заходів з технічного обслуговування, що впливають на загальні частини будівлі.
У співпраці з Avv. Сільвіо Реццоніко, національний президент Федеральної адміністрації / Конфаппі, тел. 02/33105242, www.fna.it