Вміст оброблено
- Кожен повинен платити за утримання передпокою та сходів
- Яку більшість обміркувати
- Адміністратор вирішує
- А домофон? Заплатіть тим, хто цим користується
Двері ОСББ є частиною "спільного" майна, а витрати на їх утримання, як звичайного, так і надзвичайного характеру, несуть усі власники ОСББ, які вносять пропорційні тисячні частки, якими вони володіють.
Це завжди відповідає дійсності, за винятком випадків, коли регулювання ОСББ договірного типу передбачає інше. Однак може трапитися так, що деякі ОСББ не користуються дверима , наприклад, коли одиниця нерухомості (або комерційна операція) має незалежний вхід. Згадайте квартиру на першому поверсі з видом на вхід на вулицю або магазин, куди можна потрапити прямо з вулиці.
У цих випадках, дотримуючись положень Цивільного кодексу, ті, хто не користується дверима ОСББ, можуть відмовитись у оплаті витрат. Фактично, стаття 1123, крім підтвердження того, що витрати на утримання загальних частин будівлі "… понесені ОСББ пропорційно вартості майна кожного", визначає, що "… якщо мова йде про речі, призначені для обслуговування ОСББ у різному ступені витрати розподіляються пропорційно використанню, яке кожен із них може зробити ".
Теоретично тих, хто не користується дверима ОСББ, слід звільнити від будь-яких витрат, але на практиці це працює інакше. У минулому Касаційний суд (рішення 3644/1956 та 4986/1977) спостерігав, як вхідні двері "… повинні вважатися загальним товаром для всіх ОСББ (…) незалежно від їх використання, і тому ця презумпція застосовується до ОСББ ексклюзивне майно якого обслуговується незалежним входом ". Отже, вартість утримання та реконструкції "… становить до кожного ОСББ пропорційно тисячним часткам власності".
Тоді Апеляційний суд Мілана (рішення 3/7/1992, Arch. Locazioni 1993, 309) зазначив, що "… навіть власники блоків, що мають незалежний доступ з вулиці, повинні брати участь у витратах на утримання, пов'язані з передпокоєм та сходи (в даному випадку: двері кондомініуму, килим та під’їзд, а також освітлення загальних служб), оскільки вони є необхідними елементами для конфігурації будівлі та необхідними інструментами для насолоди та збереження конструкцій даху , до яких усі ОСББ необхідні для охорони індивідуального майна та для безпеки третіх осіб ".
Яку більшість обміркувати
Переконавшись, що навіть ОСББ, які не використовують двері ОСББ, покликані брати участь у витратах на їх обслуговування, корисно зрозуміти, які більшості необхідні для затвердження ремонту, реконструкції та заміни.
Загалом, для ремонту та реконструкції дверей ОСББ потрібна кількість голосів, яка представляє більшість присутніх та принаймні половину вартості будівлі у зборі. Стільки ж більшості достатньо у разі заміни, навіть за наявності нових технологій, що покращують використання та умови безпеки активу (система автоматичного відкриття, панель паніки тощо).
Нові двері можна вважати інновацією лише в окремих випадках, наприклад, коли установка передбачає зміну конструкції стіни будівлі. У цьому випадку для схвалення втручання потрібна кількість голосів, яка представляє більшість учасників ОСББ і дві третини вартості будівлі.
Адміністратор вирішує
Може статися так, що несправність дверей ОСББ ставить під загрозу безпеку ОСББ та третіх осіб. У цьому випадку адміністратор, не маючи дозволу на монтаж, може зв’язатися зі спеціалізованою компанією та здійснити ремонт. Насправді, пункт 2 статті 1135 Цивільного кодексу передбачає, що адміністратор не може "замовляти надзвичайні роботи з технічного обслуговування, якщо вони не мають термінового характеру, але в цьому випадку він повинен повідомити про це на першому засіданні".
А домофон? Заплатіть тим, хто цим користується
У випадку, коли ОСББ вирішить встановити новий домофон або здійснити ремонт, витрати стосуються лише ОСББ, які ним користуються. Витрати розподіляються відповідно до положень договірного регулювання (якщо такі є); але в будь-якому випадку є дві орієнтації: пропорційно відповідним тисячним часткам власності кожного ОСББ (найпоширеніший метод); рівними частинами, оскільки домофоном користуються всі ОСББ, незалежно від розміру їхньої квартири.
У співпраці з Avv. Сільвіо Реццоніко, національний президент Федеральної адміністрації / Конфаппі, тел. 02/33105242, www.fna.it