Наш експерт, юрист Стефано Горла ([email protected]) відповідає на запитання читачів щодо ОСББ
Запитання Клавдії:У мене є спільний контракт з двома іншими дівчатами 4 + 4, підписаний у вересні 2013 р. Одна з двох пішла з дому за попередженням за два місяці наприкінці травня 2022-2023 р. Контракт був автоматично поновлений у вересні для мене та іншого орендаря, тоді як ім’я дівчини, яка залишила у травні, залишається в контракті. Окрім цього, власник підписав ще один за третій, який обійняв посаду у вересні. У всьому цьому моя проблема зараз полягає в тому, що Власник вимагає від мене (єдиного, що залишився в будинку на сьогодні) повну суму орендної плати та витрат на ОСББ, оскільки інші двоє наймачів покинули квартиру протягом 30 днів для серйозних причини, хоч і рекомендованим листом мною, але не підписаним. Тепер моє запитання: чи зобов’язаний я заплатити їхню суму, якщо вони вийшли з дому за короткий час? І потім,мій контракт відрізняється від контракту третього до останнього, який обійняв посаду у вересні. Коротше, що мені робити? Чи не повинен я отримати мінімум попередження, щоб я міг вирішити, залишатися на таких умовах чи виїжджати? Мені не здається правильним, що протягом 30 днів я повинен нести витрати, на які, я вважаю, вони повинні були відповісти принаймні до заздалегідь визначеного періоду.
Відповідь : У договорах оренди з декількома орендарями кожен із них, як правило, має право достроково відмовитись від договору за умови належного повідомлення. У цьому випадку обов'язок сплачувати орендну плату, як солідарну, неминуче переходить до інших співмешканців, без шкоди для права власника на отримання третьої сторони (строго кажучи, на тих самих умовах, що й сторона, що вибуває!). У разі відсутності поглинання сторона, яка вибуває, залишається зобов'язаною щодо колишніх співмешканців до закінчення строку попередження, зазначеного в контракті (шість місяців відповідно до закону), враховуючи, що серйозні причини, що виправдовують достроковий вихід, самі по собі не пов'язані втрата договірних зобов'язань.
Запитання від Емануели : Я хотів би використати План будинку, щоб збільшити квартиру на першому поверсі багатоквартирного будинку приблизно на 6 квадратних метрів, це шляхом переміщення стіни по периметру на земельну ділянку, яка є не частиною ОСББ, а приватним садом мого майна. Розширення відбуватиметься при дотриманні та експлуатації поглиблень будівлі, розміщених під балконами житлової одиниці, що виступають, та в межах виступаючих меж. Чи можливо це отримати дозвіл на ОСББ? Якій би більшості він служив?
Відповідь : В принципі, кожна ОСББ може використовувати загальні частини будівлі, якщо це не змінює призначення і не заважає іншим учасникам використовувати її відповідно до власного законодавства (згідно зі статтею 1102 Цивільного кодексу). Я в будь-якому випадкузабороняються нововведення, які можуть пошкодити стабільність або безпеку будівлі, змінити архітектурний декор або зробити певні загальні частини будівлі непридатними для використання або користування навіть однією кондомініумом (стаття 1120 Цивільного кодексу). З цієї причини План дому передбачає дотримання чітких обмежень щодо відстані та освітлення, як правило, вимагаючи схвальної думки певної більшості, якщо не одностайності, ОСББ. Насправді існує ризик змусити знести будівлю, якщо навіть один кондомініум подає апеляцію до судової влади на порушення суб’єктивного права чи права ОСББ, наприклад, декору будинку.
Питання від Якова: Я хотів би знати, чи адміністратор ОСББ, на якого поширюється режим мінімального оподаткування, зобов’язаний виставляти рахунок-фактуру для управління ОСББ. У зв'язку з цим, чи можна знати норму, яка регулює це питання?
Відповідь : Як будь-який професійний бенефіціар так званої мінімальної схеми, адміністратор ОСББ може також виставляти рахунки ОСББ за свої збори без ПДВ та без утримання податку, дбаючи лише про те, щоб вказати розмір внесків на соціальне страхування (INPS або інший Cassa di Previdenza) та застосувавши до оригіналу марку доходу в розмірі 2,00 євро. Дисципліна, що міститься в ст. 1 Закон 244/2007, був оновлений в 2011 році із введенням схеми переваг та в 2022-2023 році із запровадженням схеми фіксованих ставок.
Питання від Алессандри : Я живу в ОСББ з першими двома поверхами для третинного користування та останнім поверхом з житлом, загалом ми 5 власників. Три роки сходи не прибирали, раніше була компанія, тепер ніхто не хоче про неї доглядати, не кажучи вже про те, щоб платити компанії; адміністратор каже мені, що чистити сходи не є юридичним обов'язком, і тому я виявляю, що роблю це, щоб не жити в бруді. З нормативних актів, які я виявив, лише випливає, що ви можете вирішити більшістю чистити себе або довірити це третім особам, але нічого, що стосується того, що нікого немає.
Відповісти: Особливо в кризові періоди проблема законності резолюції ОСББ, прийнятої більшістю голосів, яка зобов'язує незгодну меншість виконувати певні послуги, такі як по черзі чищення сходових маршів та майданчиків, виникла в законі. На систематичному рівні цю можливість заперечували, оскільки зобов'язання робити внески на витрати за пропорційним критерієм відповідно до ст. 1123 куб. См, не може спричинити за собою зобов’язання «робити» замість платежу. Також слід врахувати законодавство про аварії, яке зобов’язує довірити прибирання спеціалізованій компанії, що захищається INAIL, оскільки в іншому випадку відповідальність лягла б на ОСББ. Тому асамблея зобов’язана докласти максимум зусиль, щоб більшістю голосів прийняти рішення про прибирання компаніїрозміщення відносних витрат за рахунок кожного відповідно до ст. 1123 куб