Регулювання кондомініуму (або збірки) є актом , за допомогою якого кожен кондомініум диктує правила його експлуатації. Зокрема, цей документ стосується встановлення положень щодо завдань адміністрації, використання загальних речей, розподілу витрат та прав та обов'язків кожного ОСББ на загальних частинах. Отже, такий тип регулювання дуже схожий на договір , але відрізняється, перш за все, тим, що, хоча контракт вимагає підпису всіх сторін, останні можуть бути затверджені навіть за умови, що лише більшість учасників втручаються за умови що вони мають принаймні половину тисячних частин будівлі.
Однак також може існувати другий тип регулювання для втручання у життя будівлі та її мешканців , а саме договірний . Це на практиці акт, який складається, коли ОСББ ще не існує, і з цієї причини його також називають "зовнішнім" регулюванням або, точніше, нормативним актом "зовнішнього походження". Це акт, за допомогою якого забудовник або єдиний власник всієї будівлі, перш ніж розпочати продаж окремих одиниць нерухомості, диктує правила експлуатації будівлі. Наприклад, для ідентифікації та переліку загальних частин, розбивки витрат, таблиць тисячних значень, за якими ця розбивка повинна проводитися, та інших положень, що стосуються терміну експлуатації кондомініуму.
Принциповою характеристикою є те, що цей регламент , хоча і приймається не під час зборів, а в часові різні моменти між ними, завжди досягає одностайності. Тому він може містити більш значущі та сильніші обмеження, ніж той, що затверджений більшістю , з походженням зборів.
Однак, як і договірне положення, затверджене одноголосно положення про збори може змінити ситуацію та втрутитися в регулювання навіть делікатних секторів: подумайте про заборону здавати квартиру в оренду комерційній діяльності, а також про вивішування одягу поза вікно. Хоча, загалом, правила монтажу призначені для управління лише загальними частинами, а не житловими одиницями , які є частиною індивідуальної власності, самообмеження, затверджене всіма власниками різних квартир, що складають будівлю, може узаконити неможливі обмеження. підлягає накладенню ex post.
У цій статті ми зараз розглянемо положення про збори акціонерів, тоді як у майбутньому обговоренні ми обговоримо договірний.
Регламент повинен бути сформований в ОСББ, коли кількість ОСББ (ексклюзивні властивості) перевищує десять , відповідно до положень пункту 1 статті 1138 Цивільного кодексу. Тому посилання робиться на суб’єктивний елемент власників, а не на об’єктивний елемент фракцій, на які поділяється ОСББ, виходячи з принципу, що необхідність мати правила пов’язана з кількістю людей, якими слід керувати. Нижче цієї цифри можна ще підготувати положення, але воно не є обов’язковим.
Органом, уповноваженим сформулювати положення, є збори ОСББ (без шкоди для можливості, визнаної керівником кожного ОСББ, проявити ініціативу).
Більшість необхідно для складання на перший виклик є більшість присутніх , які представляють собою по крайней мере , половину вартості будівлі: краще затвердити його з цією більшістю, тому що в разі схвалення на другий виклик з меншим більшості це може бути «оспорюваної» від незгодних учасників та відсутня в резолюції про затвердження протягом тридцяти днів.
Після затвердження положення про збори акціонерів є внутрішнім законодавством ОСББ, тому ті, хто входить до нього, автоматично залишаються підпорядкованими їм лише тому, що вони стали ОСББ: маючи лише "управлінський" зміст у межах питань, визначених законодавством, положення зборів акціонерів зобов'язують усіх учасників " поточний ", включаючи інакомислячих, тих, хто утримався та відсутній та" майбутніх "учасників, тобто тих, хто буде частиною ОСББ (спадкоємців та правонаступників).
Зміст розпорядження про ОСББ, затвердженого більшістю, обмежується в межах ст. 1138 Цивільного кодексу. Зокрема, останній абзац закону забороняє регулятору обмежувати права ОСББ , включаючи права на ексклюзивні властивості та захист тварин-компаньонів. Регламент зборів акціонерів не може забороняти володіння домашніми тваринами або володіння ними , оскільки цей сектор регулюється договорами з одностайної згоди ОСББ, оскільки це стосується прав на ексклюзивне майно.
Що стосується критеріїв, яких слід дотримуватися для правильної інтерпретації положень зборів акціонерів, вони залежать від юридичної природи самих положень. Найважливіші питання, що виникли в контексті юриспруденції, стосовно тлумачення регламентів, по суті стосуються читання положень, які обмежують права користування та розпорядження виключними властивостями окремих ОСББ, питання, які, однак, залишаються за дисципліною договірні та невідповідні норми.
Нарешті, що стосується змісту, положення про збори акціонерів можуть містити лише правила, що регулюють використання та способи користування спільними речами / послугами / засобами; Регламент зборів також повинен містити правила розподілу витрат відповідно до прав та обов'язків кожного ОСББ; тоді правила ремонту повинні містити правила захисту пристойності будівлі ; нарешті, регламент зборів акціонерів повинен містити правила, що стосуються "адміністрування" : ця категорія включає пункти, що стосуються постаті директора , часу та місць скликання та методів спілкування,функціонування асамблеї з системою голосування , представництво в асамблеї, повноваження останньої, призначення голови та секретаря, створення додаткових адміністративних та контрольних органів, складання та ведення протоколів, ведення загальних частин, страхування будівель, найму та трудових договорів для працівників, навчання та складання проекту бюджету та остаточного балансу, ведення записів, необхідних для адміністративного та бухгалтерського управління, створення будь-яких фондів, часи збору внесків, часи рослин тощо.
Положення про збори акціонерів можуть бути змінені, доповнені або частково скасовані самими зборами акціонерів, для їх затвердження потрібно більшість.