Вміст оброблено
- Купівля будинку, три етапи
- Купівля будинку: момент вибору
- Елементи, що змінюють оцінку житла
- Купівля будинку: купівля-продаж
- Запитайте документацію
- Хто є власником майна?
- Купівля будинку: етапи передачі права власності
- 3 Діяння
- Якщо дефекти виявляються після покупки?
- Агент з нерухомості
- Податок з продажу будинку
- Які відрахування на ремонт
Купівля будинку - одне з найважливіших рішень, що виникають у нашому житті: ось чому важливо бути готовим, навіть коли ви покладаєтесь на професіоналів у цьому секторі. На додаток до ціни майна, необхідно передбачити додаткові витрати, які впливають приблизно на 10% від загальної суми та включають податки, відсоток агентства та винагороду нотаріуса. До них додаються переїзд, можливий ремонт та меблі. Не забуваючи про ОСББ та витрати на утримання.
Купівля будинку, три етапи
- Момент вибору
Існує кілька факторів, які впливають, від характеристик власності, до бажаних квадратних метрів. Визначена область також має велике значення як для ринкових цін, так і для особистої та сімейної організації. - Етапи продажу Ми
починаємо від збору документації до переходу права власності, який закінчується правом. Дія, в якій беруть участь, крім продавця та покупця, завжди нотаріус і дуже часто агентство нерухомості, яке подбало про переговори. З усіма супутніми витратами. - Податок: податки, що підлягають сплаті.
Податки - це податки з реєстру, земельної книги та іпотеки, які залежать від того, чи є це перше житло чи продавець - приватна особа чи компанія.
Купівля будинку: момент вибору
Незалежно від того, запропонований будинок агенцією чи приватним продавцем, не має значення: завжди доцільно мати чіткі основні характеристики та зрозуміти, чи відповідає визначене майно їм. Починаючи з ціни (відповідає вона ринковій чи ні) та конкретних вимог
Щоб вибрати, знаючи факти, краще побачити не один будинок, провести порівняння, задати правильні питання, а потім, якщо інтерес залишається високим, не витрачати час і робити пропозицію.
Заходячи на сайт, навіть віддалено.
Особисто, якщо це можливо, або скориставшись віртуальними турами, які пропонують деякі агенції після пандемії, спричиненої Covid-19, можна оцінити цілу низку важливих змінних. Ось вони докладно.
Умови. Тут досвідчене око може щось змінити. Який стан фасаду? Чи відповідають системи стандартам? Чи потрібно реконструювати сходи, ліфт? Чи присутній льох? Це доступно? А опалення? Якщо будинок не в ідеальному стані, можуть виникнути несподівані витрати на утримання.
Освітлення та шум. Відвідавши його в різний час, ви зрозумієте, як змінюється світло протягом дня і чи є тривожні шуми.
Посада. Як далеко новий дім від робочого місця? Якщо у вас є діти, як далеко від школи? Чи є зручний громадський транспорт, щоб дістатися до основних напрямків або автомагістралей? А де знаходиться лікарня? Якщо район зайнятий: наскільки складно паркуватися чи є місце для паркування?
Ринок
Вартість будинку визначається його характеристиками та цінами району. Тому необхідно розуміти, якими є середні значення, тобто вартість квадратного метра. Каналом для ідентифікації цих даних є Обсерваторія нерухомості Агенції доходів (www.agenziaentrate.gov.it). Іншим надійним сайтом є сайт Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Реклама нерухомості також корисна, беручи до уваги, що порівняно із запитуваною сумою ціна часто може бути знижена на 8,7% для новобудов та 14,3% для тих, що відновлюються (джерело: Nomisma).
Відправна точка: комерційна площа
Окрім престижних об'єктів, розташованих в окремих районах деяких міст або на туристичних курортах, для вартості будинку ми відштовхуємось від розрахунку квадратних метрів. Розглядається так звана "комерційна поверхня", яка включає чисту поверхню квартири, 100% поверхні периметра та внутрішніх стін, 50% поверхні стін спільно з іншими квартирами. До них додаються інші поверхні (балкони, сади, веранди, льохи) з різними пропорціями, як зазначено в таблиці.
Що може змусити ціну зростати або падати? На вільному ринку відсутні абсолютно об'єктивні дані, дійсним є домовленість між сторонами, але деякі елементи, безумовно, є показовими.
Фактори, що знижують ціну:
- Відсутність балконів - 5%
- Підвальний поверх - 30%
- Перший поверх - 20%
- Перший поверх із садом - 15%
- 2 поверх без ліфта - 5%
- З третього поверху без ліфта - 10% на кожен поверх
Фактори, що підвищують ціну:
- Мансардний поверх + 20%
- Будинок з декількома ванними кімнатами + 5%
- Автономне опалення + 5%
- Консьєрж + 5%
Купівля будинку: купівля-продаж
Договір, метою якого є передача права власності на будинок від однієї особи до іншої шляхом сплати ціни, санкціонується цивільним кодексом (ст. 1470). Щоб дійти до цього моменту, зазвичай існує низка етапів, які захищають покупця
Перш ніж переходити до передачі права власності, яка закінчується правочином, необхідно перевірити регулярність власності як з точки зору містобудування, так і щодо наявності будь-якої застави. Фактично це право покупця вимагати усунути будь-які сумніви щодо будинку, який він збирається придбати, задавши продавцю всі відповідні запитання безпосередньо або через агентство. І це до підписання будь-якого документа, тому що потім важко повернутися назад.
Будинок повинен бути відповідним з міської та кадастрової точок зору, тобто він повинен відповідати плану поверхонь, внесеному в земельну книгу. Чи його будували регулярно? Якщо він не є новим і був проданий та придбаний кілька разів через акт, швидше за все, в порядку. Якщо він новий або в будь-якому випадку побудований кілька років тому, той, кому він належить, повинен показати дозвіл на будівництво та сертифікат життєздатності, який також підтверджує наявність гігієнічно-санітарних вимог. У будь-якому випадку нотаріус здійснить та засвідчить усі ці перевірки до вчинення правочину.
Якщо будинок щойно побудований, обов’язок будівельника - надати всю документацію, що засвідчує його регулярність (дозвіл на будівництво та проект, затверджений муніципалітетом). Це важливо, оскільки іноді кімнати на верхньому поверсі або на першому поверсі можуть виглядати на проекті як склади чи горища. Недобросовісні продавці могли представити їх як справжні квартири, але за правочиком вони були б зареєстровані як мансарда чи склад. Що це включає? Це перетворення використання не завжди можливо, за винятком спеціальних втручань (які передбачають витрати та час).
Якщо нерухомість будується, є два інструменти, щоб захистити себе. На момент попереднього попередження необхідно попросити продавця видати поручительство (банківське або страхове), щоб гарантувати доставлені суми або все ще повинні бути доставлені до укладення договору. Будівельник або продавець майна також зобов'язаний (Законодавчий указ 122/2005) видати покупцеві страховий поліс, який гарантує йому на випадок будь-якої шкоди будівлі та будівельних дефектів.
Часто, коли важко знайти документацію для старих будівель, у документі записуються слова "до 1967 року" або "будівля до 1967 року". Це можливо, оскільки до цієї дати не було необхідності подавати заявку на дозвіл на будівництво, якщо будівля будувалася за містом. Потім, з 1 вересня того ж року, після набуття чинності законом Понте, дозвіл на будівництво став обов’язковим для всіх об’єктів нерухомості. Для того, щоб використовувати це рішення, потрібно дотримати дві вимоги: будинок розташований у будівлі, яка дійсно розташована за межами тогочасного міста (що зазвичай відповідає поточному історичному центру міста), і що він знаходиться в деяких демонстративно побудований у період до 1967 року.
Бажано негайно перевірити, чи продавець є фактичним власником, і чи не обтяжений будинок іпотекою чи іншими шкідливими формальностями, наприклад, пожертвою, яка ускладнить продаж. Інакше, якщо це іпотека, зареєстрована банком, який надав позику: насправді достатньо вимагати погашення іпотеки за рахунок продавця до дати вчинення договору. • З цією метою Агенція доходів надає інструменти для з’ясування статусу об’єкта нерухомості на прилавках різних провінційних офісів або навіть в Інтернеті.
Купівля будинку: етапи передачі права власності
Існує три етапи, які ведуть до придбання нерухомості: пропозиція про купівлю, попередня та угода.
В основному використовується для блокування узгодженої ціни. Він використовується лише для продажів, здійснених через агентство нерухомості, настільки, що посередник не тільки закуповує форму, але й зобов’язаний підписати її разом з покупцем. У переговорах між особами безпосередньо використовується компроміс.
Агентство має подати форму у Торгову палату. Цей документ має односторонній характер, тобто є обов'язковим лише для покупця. З іншого боку, продавець може прийняти або відхилити пропозицію у встановлений термін, який, як правило, становить 15 днів. На додаток до дати закінчення терміну дії, кадастрові дані повинні бути вказані, і має бути зазначено, що покупка повинна розумітися як одноразова сума, тобто вона також включає частку, пов’язану із загальними частинами. У ньому повинно бути видно, чи квартира здається в оренду чи вільна, і передбачено зобов’язання продавця перевірити містобудівну та кадастрову регулярність. Пропозиція супроводжується заставою грошей: якщо продавець приймає пропозицію, саме підтвердний депозит буде вирахуваний із ціни продажу. Якщо у покупця виникають думки після прийняття продавцем,депозит не повертається, і покупець повинен буде сплатити агенту брокерський збір однаково.
Також називається просто попереднім, обіцянка продажу або компромісу, це контракт, в якому продавець і покупець зобов'язуються укласти договір купівлі-продажу. Це не є обов'язковим актом, але його можна використовувати, коли неможливий негайний продаж: це спосіб зв'язати тих, хто купує, і тих, хто продає. Він також доповнює пропозицію про придбання, яка стає більш детальною та повною.
Немає вимоги складати компроміс у нотаріуса. Але, не роблячи цього, ми маємо на увазі лише приватний акт. Щоб стати публічним актом, а отже юридично чинним, він повинен бути підписаний нотаріусом (і переписаний в територіальному агентстві). На даний момент саме закон буде запобігати продажу майна комусь іншому, реєстрації іпотеки чи встановленню пасивних сервітутів чи будь-якого іншого упереджувального акту. Реєстрація в Агенції доходів завжди є обов’язковою: протягом 20 днів, якщо це передбачено без нотаріуса; протягом 30 днів, якщо саме нотаріус забезпечує електронну реєстрацію оформленого ним документа. Щоб документ був дійсним, документ повинен містити згоду сторін,точне визначення будинку на продаж та його ціни.
Реєстрація завжди коштує:
- податок на реєстрацію: 200 євро
- марка доходу: одна за 16 євро кожні 4 сторінки або в будь-якому випадку кожні 100 рядків. На кожному примірнику (мінімум два) слід проставити дохідні марки. Їх завжди потрібно купувати до підписання акта, оскільки вони повинні мати однакову дату або бути попередніми. В іншому випадку компроміс не може бути зареєстрований.
Якщо суми були сплачені як депозит або внесок, пропорційний податок на реєстрацію повинен бути сплачений у розмірі:
- 0,50% у разі внесення підтвердження (податковий код 109T).
- 3% у разі першого внеску з ціни продажу (податковий код 109Т).
Потім цей податок буде стягнено у акті. Фактично це розглядається як перший внесок суми, належної для подальшої реєстрації остаточного правочину. Якщо ж, навпаки, правочин не передбачений, він не буде повернутий, якщо лише порушення не передбачає причин, не пов'язаних із сторонами. платити лише фіксований податок у розмірі 200 євро.
Якщо вам доведеться прикласти інші документи, такі як енергетична сертифікація, план, технічні умови, вам доведеться сплатити додаткові марки доходів (завжди від 16 євро) залежно від природи документа та його формату. Оплата повинна бути здійснена за формою F23 для доставки в банк або на пошту. Причиною вибору є RP, тобто реєстрація державних та приватних документів. Нарешті, вам потрібно заповнити форму 69, яка є запитом на реєстрацію. Цю модель можна завантажити з веб-сайту Агенції доходів, але, як правило, її надає представник агентства.
З нотаріусом витрати збільшуються. Насправді слід додати наступне:
- гонорар професіонала
- гербовий збір 155 євро
- податок на іпотечний кредит у розмірі 200 євро
- іпотечний збір у розмірі 35 євро.
Крім того, підписання компромісу також визначає право будь-якого посередника з нерухомості стягувати (після договору) комісію.
Це остаточний договір, складений, перевірений та гарантований нотаріусом. Він також називається остаточним договором купівлі-продажу, він повинен супроводжуватися певними документами і містити точну інформацію:
- особистість усіх сторін (продавця, покупця та можливого посередника). Також повинні з'явитися нотаріус та будь-яка інша особа, яка бере участь у процедурі придбання;
- класифікації енергоносіїв (включаючи мавпу, сертифікат енергоефективності) та сертифікації
будинкових систем, які засвідчують їх регулярність та відповідність заявленим раніше; - кадастрові дані, плани поверхів та будь-яка необхідна інформація про дане майно;
- документ, складений адміністратором ОСББ, що засвідчує регулярну оплату продавцем витрат на ОСББ (підлягає коригуванню);
- все, що стосується грошей, що перебувають в обігу (відсотки за рахунок брокерів, витрати нотаріуса тощо), додавання - за необхідності - прохання та затвердження застави;
- зручність використання майна, відсутність іпотеки, обмежень або дефектів будь-якого характеру.
Він не простий редактор: перед законом він виконує роль гаранта в угоді. Він також повинен буде внести суми, сплачені покупцем (закон 124/2021), на спеціальний поточний рахунок і зберігати їх до тих пір, поки він не стане фактичним власником. Нотаріальну винагороду завжди сплачує покупець і часто стає частиною переговорів між сторонами. Діяння обтяжені різними статтями витрат, деякі фіксовані, наприклад, гербовий збір, встановлений законом, інші змінні, такі як відсотки, параметризовані на основі вартості майна або ступеня спорідненості між донором та одержувачем, крім реєстру та до звинувачень секретаря. Що стосується гонорару професіонала, то тарифних таблиць більше не існує, тому кожен вирішує свою винагороду на власний розсуд, згідно з правилами вільного ринку.Тому бажано запитати кошторис витрат перед тим, як вибрати нотаріуса.
Що робити, якщо є приховані вади, які раніше не з’являлися? Які гарантії дійсні, коли у вас є ключі від будинку? Час діяти недовгий: покупець повинен повідомити продавця про дефекти протягом восьми днів з моменту виявлення . Через рекомендований лист із квитанцією про повернення ви заявляєте про своє бажання скористатися гарантією. Якщо продавець не діє за власним бажанням проти дефектів, покупець може вжити юридичних заходів, звернувшись до юриста та пред'явивши гарантію від дефектів. Однак дія повинна відбутися протягом одного року з моменту вчинення справи. Суддя може проголосити розірвання договору, якщо такі подробиці існують. Потім продавець повинен повернути отриману суму, а покупець - будинок. Якщо він вважає за краще утримувати будинок, незалежно від дефектів, він може попросити зменшити оплачену ціну продажу і, отже, повернути різницю. Винятки: якщо пошкодження є структурними (дефект ґрунту або будівельний дефект), настільки, що його неможливо виявити негайно або настільки серйозним, як проникнення води, покупець може вживати заходів проти забудовника будинку терміном до 10 років після вчинку . Час звітування також стає довшим: у вас є рік, щоб написати продавцю та повідомити про проблеми.
Він повинен бути зареєстрований у Торговій палаті та мати посвідчення особи. Закон передбачає, що жодна комісія не винна тим, хто займається цією професією без будь-якого звання. За законом, він відповідає за перевірку походження будинку, власності, наявності або відсутності облігацій та гарантування продавця та покупця відповідними пунктами.
Послуга агентства, звичайно, має вартість, яку оплачує у вигляді комісії як продавець, так і покупець будівлі. Скільки? Це залежить, оскільки жоден закон не встановлює фіксованих ставок або обмежень. Зазвичай місцеві звичаї та вказівки місцевої торгової палати є дійсними, навіть якщо жодне з них не повинно вважатися обов'язковим. Грубо кажучи, комісію, яка не перевищує 2% від продажної ціни, можна вважати справедливою, але вона може досягати і 4%. Рахунок-фактура є обов’язковим: і це насправді важливо, оскільки витрати на посередницькі послуги з нерухомості вираховуються з податкової декларації до максимум 1000 євро.
Після закінчення договору ключі від будинку передаються продавцю покупцеві, який, у свою чергу, доставить чеки для оплати. Все, що не записано в акті, навіть якщо це було попередньо узгоджено з іншими документами, не матиме значення. Відповідно до указу-закону п. 223/2006 сторони, які укладають остаточний договір купівлі-продажу, повинні оголосити умови узгодженої ціни, вказавши, чи це чек та / або банківський переказ.
Податок з продажу будинку
Вони представляють одну із статей витрат, яку слід додати до вартості майна, але якщо це перший будинок, ви маєте право на знижені ставки як для ПДВ, так і для податку на реєстрацію. А деякі нові функції також стосуються тих, хто вже є власником і повинен придбати другий дім
Податками, пов’язаними з придбанням будинку, є в основному податок на реєстрацію (якщо ви купуєте у приватної особи) та ПДВ (коли продавець є бізнесом). До них, в обох випадках, слід додати податок на іпотеку та кадастр. Бонусний пакет, що діє в 2022-2023 році, підтверджує пільги для тих, хто купує нерухомість; зокрема, є деякі нововведення в юриспруденції щодо придбання не лише першого, а й другого будинку. Насправді навіть ті, хто має власність, можуть скористатися податковими пільгами та придбати другу, якщо перша буде визнана непридатною. Йдеться про суб’єктивну непридатність, коли придбаний раніше будинок вже не може задовольнити житлові потреби платника податків та його сім’ї або об’єктивну непридатність,як у випадку з майном, яке здається в оренду і яке, отже, не може бути використано власником, оскільки воно підпадає під юридичні обмеження (як того вимагає Верховний суд з подальшим вироком від 27 липня 2022-2023 р.).
Право на пільги визнається безпосередньо нотаріусом, подавати заявку не потрібно. Йдеться про:
- Зниження ПДВ з 10% до 4% спрямоване на тих, хто купує будинок безпосередньо у будівельної компанії, сплачуючи фіксовану суму 200 євро за іпотечний та кадастровий податок;
- податок на реєстрацію в розмірі 2% для покупок у фізичних осіб; сума кадастрового та іпотечного податку в даному випадку до 50 євро;
- податковий кредит: перший житловий бонус для тих, хто продає та викуповує житло протягом 12 місяців, користуючись поступками, передбачає можливість віднімання податку, який має бути сплачений, із податку, який вже сплачено за придбання попереднього будинку.
Щоб скористатися бонусом, потрібні деякі вимоги. Особи, які купують: не мають у власності будинків на всій національній території, для яких використовувались концесії, або продають їх протягом року. Зобов'язання продати майно, що перебуває у власності, повинно бути відображено у договорі купівлі-продажу (купівлі-продажу, договору дарування або декларації про правонаступництво). Якщо цього не трапиться, ви втратите свій перший бонус додому, і, крім вищих податків та відповідних відсотків, вам доведеться заплатити штраф у розмірі 30%.
Проживайте в муніципалітеті, де ви купуєте будинок або проживаєте там протягом 18 місяців з моменту придбання, або докажіть, що ваше робоче місце чи студія розташовані у вищезазначеному муніципалітеті. Будинок також може бути розташований на території муніципалітету, де роботодавець має штаб-квартиру або здійснює діяльність, навіть якщо покупець згодом був перевезений за кордон з робочих причин; або бути в будь-якому італійському муніципалітеті, якщо покупцем є громадянин Італії, який емігрував за кордон і не має інших будинків в Італії.
Вимоги до власності
Будинок та супутні приналежності (по одному для кожної категорії) повинні належати до однієї з наступних кадастрових категорій
- A / 2 (цивільні житла);
- A / 3 (економічне житло);
- A / 4 (популярне житло);
- A / 5 (ультрапопулярний будинок);
- А / 6 (сільський будинок);
- A / 7 (будинки в невеликих віллах);
- A / 11 (будинки та помешкання, типові для цих місць).
Поступки не поширюються на величні будинки, вілли, замки та палаци, що мають видатну історичну та мистецьку цінність.