Вміст оброблено
- 1. Іпотека: про що йдеться?
- 2. Існує три види іпотеки
- Euribor, Irs and Spread
- Іпотека
- 3. Позика пов’язана з вартістю будинку
- 4. Чи надається він лише для придбання побудованого будинку?
- ТАН
- Податкові пільги: що говорить податкова інспекція
- Квітень
- Суброгація
- 5. У випадку спільної реєстрації, чи може лише один із власників просити про це?
- 6. Розрахунок ставок
- 7. Як правильно зробити порівняння між різними пропозиціями
- 8. У цей період який тип зручніший?
- 9. Яка ідеальна тривалість?
- 10. Гарантії, які вам потрібні
- 11. Особа, яка надає позику, потребує страхування
- 12. Банк має оцінене майно
- 13. На якому етапі відбувається фінансування?
- 14. Хто обирає нотаріуса?
- 15. Що відбувається у випадку несплаченої розстрочки?
- 16. Документи, що пред'являються
- 17. Дострокове закриття позики
- 18. Що робити після закінчення платежів?
- 19. Майно з іпотекою можна продати
- 20. Чи можна подати заявку на кілька іпотечних кредитів на різні об’єкти нерухомості?
- Від нотаріуса
- Стрес-тест
1. Іпотека: про що йдеться?
Позика - це середньострокова позика, тривалість якої, як правило, коливається від мінімум 5 до максимум 30 років. Зазвичай банк просять придбати, відремонтувати або побудувати нерухомість; він також може бути використаний для заміни або рефінансування позик, вже отриманих для тих самих цілей. Це забезпечується іпотекою на майно, саме тому точним визначенням є "іпотечний кредит". Він погашається періодичною виплатою частин (щомісяця, щокварталу, півроку чи щороку), включаючи основну суму та відсотки.
2. Існує три види іпотеки
За фіксованою ставкою Відсоток залишається тим, що встановлений під час підписання, і залишається незмінним протягом усього терміну дії контракту. Це дає впевненість у розмірах разових внесків; недоліком є неможливість можливості скористатися будь-якими скороченнями після дати початку.
Змінна ставка Вартість змінюється заздалегідь визначеними датами порівняно з початком, після коливань еталонного параметра, ринкової ставки або грошово-кредитної політики, як правило, еврібор. Основним ризиком, який спричиняє цей тип, є виплата більшого внеску в майбутньому. При тій же тривалості змінні ставки спочатку нижчі за фіксовані, але пізніше можуть зростати. Він підходить тим, хто хоче отримати позику, яка завжди відповідає ринковим тенденціям, або тим, хто очікує майбутнього зниження процентних ставок; вибравши його, необхідно оцінити власну здатність - з економічної точки зору - "нести" будь-яке збільшення плати.
Змішана ставкаВиходячи з "комбінації" між цими двома основними видами, можна отримати позики, що передбачають перехід від фіксованих до змінних ставок - або навпаки - у заздалегідь визначені терміни та / або на певних умовах, зазначених у контракті, та іпотеку зі збалансованою ставкою, що передбачає частку за фіксованою ставкою та одну зі змінною ставкою на ваш вибір. Є також пропозиції іпотечних кредитів із змінною ставкою з максимальним значенням, яке змінюється з часом відповідно до коливань параметра Еврібор; однак встановлено обмеження контракту, яке ніколи не можна перевищувати.
- Щоб порівняти різні пропозиції, зверніться до Taeg (річна процентна ставка).
- Стресовий тест на ваш дохід дає зрозуміти, яку частину ви можете заплатити.
- Оцініть, наскільки збільшується інтерес, збільшуючи
тривалість.
Euribor, Irs and Spread
Перший - референтне значення, що обчислюється щодня, яке вказує ставку, за якою банки виплачують гроші на той момент; визначає мінливість розстрочки в іпотечних кредитах зі змінною ставкою. IRS - це ставка, що використовується багатьма банками для операцій із фіксованою ставкою, яка змінюється з часом (а отже, і відповідною ставкою), але лише до дня вчинення нотаріального акту. Спред представляє відсоток, який кожен банк додає до вартості грошей як власний дохід.
Іпотека
Це право гарантії активу, як правило, майна: воно надає право першої відмови щодо активу, яке служить для захисту кредитора від небезпеки неплатоспроможності. Він встановлюється шляхом реєстрації в державних реєстрах і важить на все майно, що є предметом цього, включаючи "приналежності" (наприклад, гараж). Власник закладеного майна може вільно ним користуватися, тобто жити, здавати в оренду або навіть продавати. Коли борг закінчується, іпотека також погашається.
3. Позика пов’язана з вартістю будинку
Як правило, виплачувана сума досягає 80% вартості майна, але перед певним покриттям деякі інститути йдуть далі і сягають 95%. Однак у цьому випадку майже всі банки погіршують свої контрактні умови.
4. Чи надається він лише для придбання побудованого будинку?
Ні, це також можна вимагати для будівель, що будуються чи реконструюються.
ТАН
Це чиста процентна ставка, яка застосовується до позики фінансовою установою у відсотках від загальної суми позики. Ця ставка вважається "чистою", оскільки вона вимірює відсотки, що підлягають виплаті протягом року за сам факт отримання позики. Він отримується шляхом додавання контрольної ставки (яка коливається залежно від ринкових змін) та спреду (застосовується фінансовою установою, що надає позику). Чим вище TAN і частота платежів, тим вища реальна ставка фінансування.
Податкові пільги: що говорить податкова інспекція
Головна резиденція
Коли ви берете іпотечний кредит для придбання основного будинку, власного або членів сім'ї (дружини, родичів 3-го ступеня та подібних до 2-го ступеня), можна відрахувати 19% витрат на відсотки та допоміжні збори з податку на прибуток та винагороди за переоцінку, сплачені кредитній установі. Відрахування повинно бути розраховане на максимальну річну суму в 4000 євро та розподілено між усіма власниками позики. Щоб мати право на відрахування, необхідно бути власником іпотеки та власником житла.
Відрахування підлягає:
✓ з дати, коли нерухомість використовується як основне житло, і в будь-якому випадку протягом двох років з моменту придбання, якщо об’єкт підлягає реконструкції будинків, що підтверджується відповідним дозволом на будівництво або еквівалентним актом;
✓ у випадку придбання орендованого майна, якщо протягом трьох місяців з моменту придбання покупець повідомляє орендаря про повідомлення про видачу ліцензії або виселення на розірвання договору оренди, і якщо протягом одного року після випуску майно його використовують як основну резиденцію.
Відрахування корисне, навіть якщо іпотека береться в інший час, ніж покупка. В основному, придбання будинку може відбутися протягом 12 місяців, що передують або після встановлення позики. Відсотки, що виплачуються в результаті відкриття банківських кредитів, розподілу заробітної плати та, загалом, відсотків, що випливають із видів фінансування, відмінних від тих, що стосуються договорів позики, навіть якщо вони мають іпотечну гарантію на нерухомість, не дають права на відрахування.
Відрахування відсотків - це виключно ті відсотки, що відносяться до вартості придбання майна, яка визначається сумою вартості придбання, нотаріальними зборами та іншими додатковими витратами. Отже, якщо сума позики перевищує ціну придбання майна, потрібно буде кількісно визначити частину відсотків, за якою слід розрахувати відрахування, використовуючи таку формулу:
(Вартість придбання майна + допоміжні витрати) x Виплачені процентні витрати
Капітал, виплачений як позика
Додаткові збори
Додаткові збори, за якими обчислюється відрахування, є витратами, необхідними для оформлення позики. До них належать:
✓ повна сума вищих сум, виплачених внаслідок зміни курсу обміну іпотечних кредитів, передбачених в іншій валюті;
✓ комісія, надана установам за посередницьку діяльність;
✓ податкові збори, включаючи податок за реєстрацію або анулювання іпотеки та додатковий податок на позичений капітал;
✓ так звана "комісія" за відстрочку розстрочки;
✓ витрати на попередню, нотаріальну та технічну оцінку;
✓ штраф за дострокове погашення позики (якщо це передбачено до 2 лютого 2007 року).
Коли ти втрачаєш право
Право на вирахування процентних витрат втрачається у разі переїзду звичайного місця проживання; зокрема, відрахування більше не може використовуватися з року, наступного за роком, в якому будинок більше не використовується як основне місце проживання для своїх чи членів сім'ї. Якщо в майбутньому майно повернеться до використання як основне помешкання для проживання власних або членів родини, можна буде знову отримати вигоду з відрахування.
Право залишається навіть тоді, коли платник податків переносить своє місце проживання до муніципалітету, який знаходиться поруч з тим, де знаходиться місце роботи. Якщо вимоги до роботи, що призвели до переїзду звичайного місця проживання, припиняться, починаючи з наступного року, виплата з відрахування стане неможливою.
Платник податку не втрачає права на відрахування, якщо він переводить своє місце проживання з робочих причин. Платник податку, який переїжджає до лікарні чи закладу охорони здоров’я, також зберігає податкову пільгу за умови, що він не здає майно в оренду.
Ті, хто переїжджає за кордон
Циркулярним № 17 / E від 24 квітня 2022-2023 року Агенція доходів зазначила, що право відрахування процентних витрат за позику на придбання об’єкта нерухомості, який буде використовуватися як основне місце проживання, також належить платнику податків, який має трудові відносини в державі за кордоном, навіть якщо той самий будинок знятий.
Однак необхідно, щоб:
✓ всі умови, встановлені законом, були дотримані, щоб отримати вигоду з відрахуванням, особливо з посиланням на передачу звичайного місця проживання у власність протягом одного року з моменту придбання;
✓ залишаються робочі потреби, що призвели до переїзду звичайного місця проживання;
✓ платник податку не придбав майно, яке буде використовуватися як основне місце проживання в іноземній країні проживання.
Джерело: веб-сайт Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
Квітень
Це дуже цінний показник, який узагальнює загальну вартість позики, включаючи процентну ставку - а отже, і розподіл, який застосовується посередником - та інші статті витрат, такі як, наприклад, витрати на попереднє розслідування та стягнення розстрочки. Великою перевагою APR є його використання для порівняльних цілей, оскільки, порівнюючи цю величину між двома іпотечними кредитами, одразу набуваєш уявлення, яка з них коштує дорожче і скільки.
Суброгація
При суброгації, також відомій як суброгація або перенесення, позика, взята в одного банку, «передається» в інший, з можливістю зміни його параметрів (крім залучених сторін та суми залишкового боргу); всі витрати несе новий банк. З заміною позики, навпаки, підписується нова позика в іншому банку з усіма витратами, які передбачає новий контракт.
Так, але власники майна, які не є власником іпотеки, повинні погодитися надати реєстрацію іпотеки на користь банку.
Зазвичай це сума довідкового індексу, спред або відсоток доходу банку та будь-яка додаткова премія за ризик, пов’язана з фізичною або юридичною особою, яка вимагає позику.
7. Як правильно зробити порівняння між різними пропозиціями
Найкращим синтетичним показником вартості операції є APR (Глобальна ефективна річна ставка), яка виражає ефективну вартість позики з урахуванням TAN (річна номінальна ставка, процентна ставка) та всі комісійні та витрати, понесені на отримання позики та оплату розстрочки. Для порівняння - та вибору - між різними пропозиціями банки, до яких звертаються, можуть отримати запит щодо «Стандартизованого європейського інформаційного проспекту», який чітко узагальнює характеристики позики у «коротких рамках» основних економічних умов.
8. У цей період який тип зручніший?
Зручність істотно залежить від різних факторів, наприклад, тривалості позики та особистого економічного фінансового профілю, стабільності доходу людини з часом. Перш ніж подавати заявку на позику, бажано ретельно оцінити дохід, щоб визначити щомісячну доступну суму після віднімання звичайних витрат. Бажано, щоб розстрочка не перевищувала третини наявного доходу, щоб мати можливість покривати поточні, непередбачувані витрати та будь-яке майбутнє скорочення доходу. В принципі, TAN іпотечного кредиту зі змінною ставкою, як правило, нижчий, ніж первинного фіксованого, але протягом терміну дії позики змінна ставка може суттєво коливатися залежно від зростання контрольного параметра.
9. Яка ідеальна тривалість?
Це один з елементів, який визначає розмір іпотечного платежу. Це складається з основної суми плюс відсотків: при однаковій сумі позики та відсоткової ставки, чим коротша тривалість, тим дорожчі будуть виплати, але менша частка, що стосується відсотків; навпаки, чим більше тривалість, тим більша процентна частина, але з меншою ставкою. Він повинен бути встановлений з урахуванням власних економічних можливостей "мирного співіснування" з боргами.
10. Гарантії, які вам потрібні
Завжди вимагається іпотека на майно, що підлягає позиці. Зазвичай достатньо мати достатній дохід для підтримки періодичного виплати, але можуть знадобитися додаткові гарантії для стримування кредитного ризику (гарантійний фонд для перших житлових позик;
гарантії підпису; фінансові гарантії).
11. Особа, яка надає позику, потребує страхування
За законом є обов'язковим, щоб майно, яке передається під заставу, було застраховане за полісами від ризиків пожежі, блискавки та вибуху: той, хто бере кредит, може вільно обирати між підписанням полісу, запропонованого банком-позикодавцем, який може бути встановлений без обмежень на користь банку, o пред'явлення подібного страхового покриття, яке вже існує або має бути домовлене зі сторонньою страховою компанією та з облігацією на користь банку. Існують також додаткові правила, які страхують тих, хто бере кредит, від інших ризиків (як правило, від безробіття, інвалідності чи смерті).
12. Банк має оцінене майно
Професіонали, відповідальні за проведення оцінки майна з метою оцінки його вартості.
13. На якому етапі відбувається фінансування?
Після домовленості, як правило, за касовим чеком, що видається продавцю, але методи можуть відрізнятися залежно від того, присутній банк чи ні на етапі
підписання договору купівлі-продажу.
14. Хто обирає нотаріуса?
Для продажу житлової нерухомості нотаріуса, як правило, вибирає власник. Інший випадок перенесення операцій шляхом суброгації, коли нотаріус вибирається банком, оскільки той самий несе витрати.
15. Що відбувається у випадку несплаченої розстрочки?
Клієнту пропонуються найбільш підходящі рішення для продовження виконання взятих зобов’язань, наприклад, шляхом продовження терміну дії позики з метою зменшення тягаря розстрочки або призупинення амортизації основної суми на певний час. Існують також угоди між ABI та споживчими асоціаціями, які дозволяють при виникненні певних умов (наприклад, мимовільної втрати роботи) гнучкі рішення продовжити або скоротити термін позики або призупинити виплату розстрочки на певний період .
16. Документи, що пред'являються
Особиста документація (персональні дані та доходи), що стосується майна (акт про походження, план поверху, кадастровий огляд).
17. Дострокове закриття позики
Завжди дозволяється дострокове повернення позики (шляхом сплати всієї суми залишкового капіталу), як і частково зменшення боргу.
Позики на житло, передбачені з 2 лютого 2007 року, не можуть підлягати штрафу за дострокове погашення. Для всіх інших
максимальне покарання змінюється відповідно до моменту, коли відбувається вимирання.
18. Що робити після закінчення платежів?
Після останнього внеску банк видає документацію для повідомлення строку позики. Кредитна установа завжди повинна повідомити консерваторію про вимирання та прохання про анулювання іпотеки протягом 30 днів.
19. Майно з іпотекою можна продати
Покупець може взяти на себе відповідальність за вже існуючий кредит і взяти його у продавця при оплаті розстрочки, або продаж відбувається з одночасним погашенням початкової позики.
20. Чи можна подати заявку на кілька іпотечних кредитів на різні об’єкти нерухомості?
Так, але завжди дотримуючись вимог щодо видачі позики.
Від нотаріуса
Надання позики - це публічна грамота, яку слід укласти перед нотаріусом. За законом це вимагає як можливості зареєструвати іпотеку на майно, так і приписувати вимогу "правозастосовного права власності" на публічний акт: це означає, що якщо боржник не виконує своїх зобов'язань, засудження не є необхідним. Для виконання договору просто акт. Це найдорожча стаття витрат, з варіаціями залежно від географічного району, тарифу професіонала та, насамперед, суми реєстрації іпотеки. Витрати включають як винагороду нотаріуса за оформлення договору позики, так і витрати, понесені професіоналом від імені клієнта (наприклад, реєстрація та анулювання іпотеки). Краще спочатку попросити точну ціну.
Стрес-тест
Для того, щоб зрозуміти, з яким платежем ми можемо зіткнутися, проведено цей простий розрахунок. Так звані квоти на існування віднімаються з щомісячного чистого доходу, тобто того, що потрібно для оплати рахунків та різних витрат. Решта суми відповідає "взаємній купівельній спроможності", по суті, контрактній силі тих, хто хоче подати заявку на позику: вона повинна бути щонайменше в 1,5 рази щомісячного платежу.