Вміст оброблено
- Ренто для покупки: що це і що пропонує
- Відповідна нерухомість та оренда
- Транскрипція договору
- Неплатник орендаря
- Податки: хто їх платить?
- Оренда нерухомості
- Бенефіціари та нерухомість
- Податкові переваги
- Призупинення дії контракту
Щоб дати поштовх ринку нерухомості, також враховуючи труднощі у доступі до кредиту, законодавець прийняв два нові інструменти, що дозволяють суб’єктам, які не мають негайної ліквідності, купувати житло: лізинг нерухомості та оренда . Ось повний путівник із усією інформацією.
Орендна плата для купівлі - це новий тип договору, за яким власник негайно передає майно орендарю та майбутньому покупцеві, який сплачує оренду, і через проміжок часу, встановлений у тому самому договорі, орендар може вирішити, чи купувати це майно. , вирахувавши з ціни частину вже сплачених зборів. По суті, орендна плата поділяється на дві фази: на першій власник надає користування майном орендарю, який зобов’язаний сплатити узгоджену орендну плату дарителю (як за компонент, призначений для використання, так і за до вартості закупівлі).
Другий етап, якщо такий є, - це той, який передбачає передачу права власності на майно від надавця власника орендарю. Після закінчення узгодженого терміну останній може самостійно вирішити, продовжувати покупку чи ні. Якщо він вирішить не купувати майно, із закінченням строку контракт перестане діяти, і суб'єкт, що надає право, матиме право повернути майно та зберегти весь компонент плати, що віднесений до використання. З іншого боку, орендар матиме право на повернення відсотків компоненту орендної плати, що припадає на ціну продажу, як це визначено в самому договорі.
Навпаки, якщо він вирішить скористатися правом на придбання, концедент повинен буде дати свою згоду на продаж, а орендар, у свою чергу, повинен буде заплатити узгоджену ціну за вирахуванням зборів, вже сплачених за компонент, який стягується з ціни. .
У контракті повинні бути зазначені два різні компоненти, що складають плату за сплату: та, яка призначена для оплати користування (винагорода за задоволення), і та, що підлягає нарахуванню до ціни в тому випадку, якщо орендар вирішить скористатися своїм правом на придбання. Орендна плата також може бути передбачена для будь-якого типу майна: для житлового, комерційного, виробничого, службового користування тощо.
Транскрипція договору оренди житла є важливою, оскільки, згідно із законом, вона гарантує конкретний захист орендаря навіть у випадку невиконання зобов’язання замовника. Насправді при транскрипції отримується подвійний ефект: такий, що передбачає правозастосовуваність для третіх сторін щодо концесії використання та ефект бронювання, подібний до того, який відбувається при транскрипції попереднього договору щодо зобов'язання субсидонта передати право власності на актив у випадку, коли орендар реалізує право на придбання.
Що станеться, якщо орендар не виконує зобов’язання та не платить оренду? У цьому випадку концедент може за власним вибором розпочати процедуру примусового виконання майна орендаря (стаття 2910 Цивільного кодексу) з метою отримати належне або вимагати конкретного виконання або розірвання договору. Як у випадку невиконання орендодавцем, так і у випадку невикористання права на купівлю, концедент має право негайного повернення майна.
Що стосується податків, що підлягають сплаті, то Агенція доходів вступила в циркуляр № 4 / E від 19 лютого 2022-2023 р., В якому він відрізняє податкові норми, що застосовуються до періоду користування майном, отже, до фактичної купівлі, від подальшого здійснення права на придбання орендарем та передачі майна . Перш за все, слід розрізнити, чи є особа, яка надає задоволення з огляду на майбутній продаж, приватною особою чи бізнесом , а також необхідно розрізняти прямі податки (які сплачує власник / продавець) та непрямі податки (орендар / покупець).
Податки, пов’язані з володінням таким майном, як іму та тасі, стягуються з власника, як і при будь-якій оренді, тоді як витрати на записування договору в реєстри нерухомості покладаються на покупця, наприклад витрати та податки, що належать за договором купівлі-продажу майна.
Якщо власник є приватною особою, він може вибрати на частку, отриману в якості орендної плати, між звичайним податком на доходи фізичних осіб, разом із податком на реєстрацію в розмірі 2% (що ділиться між власником та орендарем) або вибрати режим сухого купона.
Якщо компанія продає, частка, сплачена за користування активом, як правило, звільняється від ПДВ, якщо компанія не обрала режим оподаткування. Що стосується збору, який сплачується як перший внесок за ціну, якщо операція обкладається ПДВ, застосовуються такі ставки:
- 4% у випадку першого будинку у випадку не елітних будинків (кадастрові категорії, крім A / 1, A / 8 та A / 9),
- 10% на нерозкішні другі будинки,
- 22% для об'єктів нерухомості, класифікованих за кадастровими категоріями A / 1, A / 8 та A / 9.
На додаток до оренди для купівлі, інший спосіб придбання нерухомості - це оренда нерухомості, запроваджена Законом про стабільність №. 208/2021. Лізинг має на меті полегшити, особливо для наймолодших, придбання житла за допомогою інструменту фінансової оренди.
Як це працює? За умови передбачення договору фінансового лізингу, лізингова компанія (банк або фінансовий посередник, уповноважений Банком Італії здійснювати лізингову діяльність) бере на себе зобов'язання придбати або навіть побудувати майно на вибір і відповідно до вказівок користувача, який отримує його у користування протягом певного часу за періодичну плату (плату). Після закінчення строку дії договору користувач має право викупити право власності на актив, сплативши ціну, встановлену договором.
Оренди житлової нерухомості може використовуватися людьми з сукупним доходом яких не перевищує € 55 000, при умови , що вони вільні від основного місця проживання. Будь-який тип майна можна придбати в лізинг, якщо він не підпадає під кадастрові категорії A / 1, A / 8 та A / 9. Це також може бути будівля для житлового будівництва, яка вже завершена і оголошена життєздатною, будівля для житлового будівництва, яка буде побудована на конкретній земельній ділянці, будівля для житлового будівництва, що будується та добудована, або навіть житловий будинок, що підлягає реставрації.
Закон заохочує встановлення договору лізингу . Зокрема, для власників договорів, передбачених з 1 січня 2022-2023 р. По 31.12.2022-2023 р., Можна відняти з податкової декларації витрати на лізинг "першого будинку".
Зокрема, для молоді до 35 років на момент підписання контракту та із загальним доходом, що не перевищує 55000 євро, податковими пільгами є:
- франшиза 19% лізингових розстрочок (до максимальної суми 8 тис. євро на рік);
- франшиза 19% від ціни викупу (до максимальної суми 20 тис. євро).
Для фізичних осіб віком від 35 років і із загальним доходом, що не перевищує 55000 євро, податковими пільгами є:
- франшиза 19% лізингових розстрочок (до максимальної суми 4 тис. євро на рік);
- франшиза 19% від ціни викупу (до максимальної суми 10 тис. євро).
Як для дітей віком до 35 років, так і старше 35 років податок на реєстрацію при купівлі будинку "першого будинку" знижується до 1,5%, але податок на реєстрацію розраховується на ціну придбання, оскільки він не є застосовується механізм ціна-цінність.
Дисципліна першого оренди житла передбачає, що замовник може вимагати призупинення дії контракту у разі втрати роботи. Призупинення, у будь-якому випадку, не визначає застосування будь-якої комісії або попередніх витрат і відбувається без запитів на додаткові гарантії.