Вміст оброблено
- Подивіться квартиру. Перший крок
- Заводи відповідають і енергетичній сертифікації
- Купівля будинку: в агентстві або приватній особі
- Купуйте у приватних осіб
- Оцініть гаражі та стоянки ОСББ
- Подайте заявку на іпотеку, щоб купити будинок
- Продаж, компроміс, правочин, нотаріальна практика
- Альтернативні форми придбання: оренда нерухомості та оренда для купівлі
- Податки, які потрібно сплатити за покупку будинку
Одним з найважливіших моментів у житті пари і сім’ї, безсумнівно, є придбання першого будинку. Після того, як ви визначили майно, яке вам підходить, бажано знати, як переїхати, що переглянути, перевірки, які потрібно зробити, аж до можливості подати заявку на іпотеку, як здійснюється продаж та, нарешті, податки, які потрібно сплатити. Ось повний путівник, який покроково пояснює все, що потрібно знати, купуючи свій перший будинок.
Подивіться квартиру. Перший крок
Як переїхати на придбання квартири? Це інвестиція, яка може бути вигідною, але також приховувати ризики. З того дня, коли ми вперше побачимо будинок, і до моменту підписання акта про продаж, бажано дотримуватися ряду запобіжних заходів, щоб мінімізувати будь-який ризик. Обрана квартира та будинок повинні мати деякі чітко визначені характеристики, насамперед твердість та безпеку. Перш за все, опинившись перед будівлею, слід дотримуватись її загальних умов: фасад, балкони та вікна, карниз, дах. Запитайте свого співрозмовника, чи не планується проведення реставраційних робіт: це витрати, які не можна недооцінювати, краще знати спочатку.Переконайтеся, що двері без проблем відкриваються і закриваються, і переконайтесь, що домофон також працює. Потрапивши всередину, спостерігайте за станом сходів і перил, потім зверніть увагу на наявність ліфта: враховуючи, що покупка будинку - це довгострокова інвестиція, добре врахувати, що те, що сьогодні не є представляє як проблему, можливо, вона могла б стати такою з часом; Також бажано переконатися, що власник, у якого придбана квартира, має право користуватися ліфтом, оскільки іноді - коли він встановлюється з нуля там, де його не було - може трапитися так, що він не схвалив установку, оплатив вартість і тому не має дозволу на використання. Прибувши до дверей будинку, перевірте, чи є вхідні двері броньованими, і оцініть, чи має вона хорошу пломбу. Потрапивши всередину,спробуйте з’ясувати, чи немає слідів вологості та цвілі; торкайтеся стін і переконайтесь, що вони не вологі, вивчіть стан штукатурки. Також зверніть увагу на те, як виглядає підлога: якщо на ній є западини, якщо вона потріскана, якщо якась плитка або шматки паркету не дуже стійкі, якщо вона скрипить при ходьбі; наприклад, коли деревина набрякла або на поверхні є великі плями, могло траплятися інфільтрація води. На цьому етапі просимо власника або агента з нерухомості відкрити всі вікна. Спостерігайте за впливом квартири на сонячне світло і, якщо є час, повертайтеся до неї в різний час з іншим світлом: світлий будинок - ви знаєте - завжди кращий. Перш ніж закінчити візит, швидко перегляньте розетки, розподільні коробки,будь-які виступаючі дроти… та будь-які відкриті труби. Тест, який можна зробити, це попросити відкрити всі крани у ванній кімнаті, включаючи душ, щоб оцінити витрату води. Коли рослини мають бути оновлені, витрати не є незначними. Нарешті, особливо якщо помешкання розташоване в підвалі або на першому поверсі, було б доцільно запитати інформацію про значення радону, газу, що виділяється з надр, що дуже шкідливо для людини.було б доцільно запитати інформацію про значення радону, газу, що виділяється з надр, що дуже шкідливо для людини.було б доцільно запитати інформацію про значення радону, газу, що виділяється з надр, що дуже шкідливо для людини.
Заводи відповідають і енергетичній сертифікації
Як переїхати на придбання квартири? Після того, як ви відвідали будинок, який хочете придбати, важливо знати, як працюють системи, починаючи з електричного. Наприклад, якщо у старій квартирі немає заземлювача, будь-яка витік електрики може завдати людям серйозної шкоди. Краще не ризикуйте і негайно переконайтесь, що все відповідає стандартам, безпеці та надійності. У міністерському указі 37/2008 зазначено, як системи, побудовані після 27 березня 2008 року, повинні бути оснащені «Сертифікацією відповідності» - документом, виданим установчою компанією, який доводить, як система була побудована відповідно до діючих норм. Сертифікація охоплює численні типи систем: електричні, захист від атмосферних розрядів, автоматизація дверей та воріт, радіо та телебачення, опалення, кондиціонування та кондиціонування повітря, санітарна, газова, піднімна та протипожежна захист.Крім усього іншого, документ містить дані технічного керівника компанії, власника майна та використані матеріали. Для старих заводів, тобто побудованих до березня 2008 р., Достатньо так званого «Сертифіката відповідності», заповненого фахівцем, зареєстрованим у професійному реєстрі, з п’ятирічним досвідом роботи в галузі машинобудування.
Що стосується можливих обмежень, добре пояснити, що той, хто продає квартиру, не зобов’язаний додавати сертифікат відповідності, але будь-який недолік повинен бути зазначений у договорі купівлі-продажу. Пізніше новий власник вимагатиме документ, який є обов’язковим для отримання Свідоцтва про життєздатність муніципалітету: в будинку із нестандартною системою не можна жити.
Документом, який, з іншого боку, власник повинен обов’язково пред’явити разом із договором купівлі-продажу, є сертифікат енергетичних характеристик (мавпа). Мавпа є своєрідною "енергетичною карткою" власності, тоді як Ipe (Індекс енергоефективності) показує, скільки споживає квартира. Хоча багато покупців продовжують не помічати ці дані, бажано їх уважно оцінити. Будинок, який споживає мало, можливо, зосереджуючись на відновлюваних джерелах енергії, - це інвестиція, яка з часом може виявитись зручною.
На додаток до цих технічних перевірок власності, перед тим, як купувати будинок, добре зайнятись іншими, щоб отримати якомога більше інформації про власність і, перш за все, зробити покупку у законного власника. За допомогою іпотечної інспекції можна встановити власника майна, і якщо в цьому ж випадку є іпотечні кредити чи очікувані, навіть судові.
Купівля будинку: в агентстві або приватній особі
Якщо ви вирішили придбати будинок, ви можете рухатись у двох різних напрямках: знайти оголошення приватних продавців, здійснивши пошук міста або зв’язавшись з агентством нерухомості, яке з додатковими витратами здійснить пошук та підбере квартиру відповідно до ваших потреб.
Існує багато типів агентств (франчайзингові, автономні, консорціум тощо), і вибрати правильний непросто. Замість того, щоб слідувати конкретному бренду, доцільно покладатися на навченого агента з нерухомості, зареєстрованого в ролі Посередника Торгової палати та здатного чітко пояснити характеристики власності, не нехтуючи жодними деталями. Щоб бути в безпеці, попросіть агента показати вам ваш членський квиток або перейти до Торгово-промислової палати та особисто перевірити: агент, який не зареєстрований у Брокерському реєстрі, є зловживаючим і не має права отримувати комісію.
Подорож зазвичай починається з відвідування агентства або з телефонного дзвінка. Записатися на зустріч і відвідати квартиру нічого не коштує. Під час інспекції агент зобов’язаний повідомити про будь-яку іпотеку, що впливає на майно, та пояснити, чи в будівлі заплановані ремонтні роботи (оновлення фасаду, сходів чи конструкція ліфта …). Також має бути зазначено, які податкові та нотаріальні витрати мати справу, якщо продаж проходить: агент, який заявляє про неправду, є "цивільно відповідальним". Якщо ви дійсно зацікавлені у покупці, на другому побаченні попросіть містобудівні сертифікати, такі, що стосуються зручності та придатності для проживання; поінформуйте себе, що системи відповідають законодавству; перевірка іпотечних реєстрацій та копій кадастрових карток може бути додатковою гарантією безпечної покупки.
На даний момент ми маємо зіткнутися з питанням "ціни". Зазвичай вартість майнавін розраховується на основі його “комерційної” поверхні, яка включає внутрішні та зовнішні стіни. Попросіть агента про "прохідну" поверхню і, подумавши про це, зробіть свій вибір. Якщо ви вважаєте, що ціна відповідна, дізнайтеся про комісію агента (порівну оплачується покупцем і продавцем) та будь-які додаткові витрати. Лише підписавши попередній договір купівлі-продажу, який також називають "компромісом", агент матиме право на винагороду, яка в більшості випадків коливається в межах від 2% до 3% від вартості операції. Щоб уникнути непорозумінь останньої години, переважно відразу записати спосіб оплати комісії та її вартість. Варто пам’ятати, що так, ви сплачуєте агентству відсоток, але його можна завантажити у податковій декларації.Серед багатьох податкових відрахувань, які можна щороку завантажувати у податковій декларації, є також можливість відрахувати гонорари, як би вони були номіновані, сплачені суб’єктам посередницької діяльності з нерухомості залежно від придбання об’єкта нерухомості, який буде використовуватися як основне місце проживання, на суму, що не перевищує 1000 євро за кожну ренту. Відрахування від валового податку дорівнює 19% від сплати винагороди
Купуйте у приватних осіб
Якщо, навпаки, у вас є трохи часу і ви хочете заощадити гроші, ви можете відмовитись від посередницької діяльності агентства нерухомості і шукати будинок самостійно. Однак знайте, що це рішення може виявитися звивистим і вимогливим, але, перш за все, воно вимагає великої уваги. По-перше, бажано вибрати хорошого нотаріуса, який проведе відповідні перевірки власності. Крім того, ви можете подбати про це: попросити у власника документи щодо власності, інформацію про стан систем та відповідність та енергетичні сертифікати (комерційні оголошення про продаж повинні за законом звітувати про показник енергоефективності, що міститься у сертифікаті енергетична сертифікація). Не забудьте запитати, як управляється ОСББ,скільки складають витрати та чи є заборгованість до сплати.
Щоб дізнатись більше, ви можете підключитися до веб-сайту Агенції доходів і, дотримуючись інструкцій, здійснити онлайн-перевірку іпотечного кредитування; таким чином ви матимете можливість переглянути інформацію щодо видів формальностей, наявних у базі даних іпотечних кредитів: транскрипції, написи та анотації. Цю саму операцію можна замовити на прилавках провінційних відділень контрольної області. Наступним кроком є звернення до технічного офісу муніципалітету, де знаходиться майно: мета - отримати інформацію про містобудівну відповідність будинку, дізнатись, чи є дозволи на будівництво, зручність та придатність для проживання і, нарешті, але не менш важливе, якщо є якісь питання амністії. Що стосується ціни, на відміну від того, що відбувається з агентством, та, яку вимагає власник, може бути абсолютно "поза ринком". Ви повинні перевірити, чи оцінка прийнятна, погодитись і закрити торгівлю.
Оцініть гаражі та стоянки ОСББ
Оцінюючи придбання квартири, також бажано оцінити можливість паркування автомобіля під будинком , можливо, також враховуючи придбання місця для паркування , особливо якщо житло розташоване в місті. Першим можливим рішенням, якщо воно є, є придбання гаража, вбудованого в будівлю або розташованого в сусідніх приміщеннях. Власність і коробку можна продати разом як в одній «упаковці», так і окремо.
Однак у деяких ОСББ є можливість припаркувати машину у дворі. Місця, зарезервовані для цього використання, можуть перебувати на відкритому повітрі або покриватися спеціальними навісами і, як правило, обмежуються лініями, намальованими на асфальті, або стовпами з ланцюгами. Парковка у дворі часто є предметом дискусій серед ОСББ: щоб уникнути неприємних сюрпризів, перед підписанням акта купівлі-продажу квартири бажано дізнатись про правила, що стосуються місць для паркування.
Внутрішній дворик є загальною площею будівлі, і його використання може регулюватися як правилами ОСББ, так і рішеннями зборів. Якщо існує постанова, яка забороняє стоянку автомобілів, для її внесення потрібно буде одностайне та письмове голосування всіх ОСББ. Мова змінюється за відсутності норм: у цьому випадку в дію вступає стаття 1102 Цивільного кодексу, яка регулює використання "загальної речі". У статті зазначається, що використання загального блага не може перешкодити іншим ОСББ використовувати його нарівні, проте ніде не написано, що стоянка автомобіля у дворі заборонена. Вирок Верховного Суду № 1547 від 2009 р.,він уточнив, що спільна зона може використовуватися як "тимчасова парковка для автомобілів кондомініумів з обмеженнями, передбаченими для доступу до комерційних та ремісничих підприємств, розташованих на першому поверсі будівлі кондомініуму". Отже, дозвіл на час, який не заважає іншим мешканцям будинку користуватися загальною площею.
Щоб уникнути непорозумінь, за відсутності регулювання, ОСББ може прийняти рішення більшістю голосів і відвести внутрішній дворик для паркування, якщо всі мають до нього доступ. Якщо автомобілів більше, ніж вільних місць, можна організувати чергування і, одноголосним голосуванням ОСББ, час від часу вимагати від тих, хто займає стоянку, виплати грошової винагороди, яка вливається в загальний фонд . Також за словами суддів, збори ніколи не можуть призначити фіксовані місця для другого автомобіля, ефективно захищаючи тих, хто володіє лише одним автомобілем.
Якщо гараж будівлі, в якій ви вибрали для проживання, має завищені ціни і якщо немає можливості припаркувати машину у дворі ОСББ, іншим рішенням є спроба придбати гараж у сусідній будівлі. Указ про спрощення (від 9 лютого 2012 р., П. 5) дозволив придбати так звані «автостоянки Tognoli» на приватній території за умови, що призначене місце для паркування судилося належати майну, розташованому в тому ж муніципалітеті.
Підсумовуючи : перед підписанням договору купівлі-продажу перевірте правила ОСББ, щоб зрозуміти, чи можна припаркувати машину у дворі. Якщо регламент забороняє це використання, розгляньте можливість придбання коробки поруч із вашою будівлею. Ціна не забороняє? Шукайте ще одну в недалекій будівлі: з 2012 року можна придбати «коробки тогнолі» на приватній території. Таким чином, ви могли б опинитися у житлі в будівлі та поставити свою машину в сусідній.
Подайте заявку на іпотеку, щоб купити будинок
Коли ви маєте намір придбати будинок і у вас немає ліквідності для завершення продажу, ідеальним рішенням є подання заявки на іпотеку в банку. Позика - це контракт між суб'єктом та посередником, як правило, банком, який полягає у передачі грошової суми від одного суб'єкта (який називається позикодавцем) до іншого суб'єкта (який називається позичальником), з припущенням останнього обов'язок повернути таку саму суму грошей позикодавцю. Перш ніж подавати заявку на позику, бажано ретельно оцінити свої доходи та визначити свою щомісячну доступність, коли віднімуть звичайні витрати. Розумно, щоб внесок не перевищував третини наявного доходу, щоб покрити поточні, непередбачені витрати та можливе зменшення доходу, спричинене, наприклад, хворобою, нещасним випадком, звільненням. Один з перших кроків, який потрібно зробити при прийнятті рішення взяти іпотечний кредит на купівлю будинку полягає в тому, щоб зрозуміти, яка ставка підходить саме вам. Що стосується переважно іпотеки, то це процентна ставка. По суті, іпотечні кредити можуть мати фіксовану ставку - процентна ставка залишається встановленою договором на весь термін позики, а недоліком є неможливість скористатися будь-яким зниженням ринкових ставок, яке може відбутися з часом - а зі змінною ставкою - процентною ставкою відсотки можуть змінюватися у заздалегідь визначені терміни щодо стартової ставки, оскільки вони слідують за коливаннями контрольного параметра, зазвичай встановленого на грошовому та фінансовому ринках.
Продаж, компроміс, правочин, нотаріальна практика
Після декількох відвідувань квартири, оцінки її плюсів і мінусів, якщо покупець нарешті вирішить її придбати, починається процес купівлі - продажу між продавцем і майбутнім власником, фаза, на якій необхідно приділити максимальну увагу, в щоб не помилитися.
По-перше, щоб зробити свій інтерес офіційним, покупець може подати продавцеві так звану "безвідкличну пропозицію про покупку", яка повинна містити дані обох сторін, що стосуються майна та загальні умови угоди , включаючи ціну та способи оплати. Це зобов'язання абсолютно не є обов'язковим, і в принципі продавець, навіть прийнявши пропозицію, може вирішити продати своє майно зацікавленій третій стороні, яка пропонує кращу пропозицію. Прийняття пропозиції про закупівлю має більшу вагувисунутий покупцем. Продавець може вільно відмовитись у цьому, але коли він приймає його (відповівши рекомендованим листом або телеграмою), він зобов'язує покупця поважати угоду. Як правило, якщо угода не відбувається, власник майна утримує будь-який депозит, сплачений зацікавленою стороною.
Ситуація змінюється, якщо двоє підписують попередній договір купівлі-продажу, який експерти називають простіше "компромісом".Стосовно пропозиції про безповоротну покупку, ця угода зобов'язує обидва передбачити акт, який визначає угоду законом. У компромісному варіанті, крім персональних даних власника та зацікавленої сторони, у письмовій формі повинні бути вказані: узгоджена ціна продажу квартири та способи оплати (із зазначенням, чи є намір взяти іпотечний кредит), наявність будь-яких перших внесків або депозитів (неперекладний чек, зазвичай 15-25% від загальної ціни), кадастрові та загальні дані будинку та, нарешті, будь-які іпотечні кредити. Потім документ повинен бути підписаний сторонами та зареєстрований протягом двадцяти днів. Щоб не ризикувати, бажано зв’язатися з нотаріусом та записати акт в реєстри нерухомості.Отже, підписання компромісу являє собою найважливіший момент придбання майна, який, однак, закінчується остаточно умовою "остаточного договору купівлі-продажу", який частіше називають правочином. Цей документ, що містить умови, вже узгоджені в попередньому договорі, може бути підписаний приватно (з подальшою автентифікацією підписів продавця та покупця) або, як це зазвичай буває, складений нотаріусом. Друге рішення (навіть якщо воно дорожче за перше) настійно рекомендується, оскільки сам нотаріус здійснить фундаментальні перевірки, які виключають будь-які іпотеки, викупи, арешти та аномалії будівлі майна. На додаток до особистих документів двох сторін до акта повинна бути додана серія свідоцтв, що стосуються майна,включаючи відповідність будівель та Ape (сертифікат енергоефективності). На цьому етапі нотаріус знову береться за реєстрацію акту в Агенції доходів і, нарешті, записує його до реєстру нерухомості.
Коли ви вирішили придбати будинок, ризик знайти собі несподівану іпотеку або здійснити подвійний продаж, тобто у період між укладеним договором та транскрипцією власник продає те саме майно іншим, не за горами. Щоб захистити покупця від цих неприємних ситуацій, Закон про конкуренцію запровадив новинку, так званий ціновий депозит, депозитний рахунок у нотаріусів, саме як гарантію продажу.
Той, хто купує будинок або інше майно, може заплатити ціну нотаріусу, який переведе суму продавцю лише після того, як акт транскрибується, тобто коли передача права власності стане остаточною.
Альтернативні форми придбання: оренда нерухомості та оренда для купівлі
щоб дати нове життя сектору нерухомості, законодавець прийняв два нові інструменти, що дозволяють суб’єктам, які не мають негайної ліквідності, купувати житло: оренда нерухомості та оренда. Орендна плата для купівлі - це новий тип договору, за яким власник негайно передає майно орендарю та майбутньому покупцеві, який сплачує оренду, і через проміжок часу, встановлений у тому самому договорі, орендар може вирішити, чи купувати це майно. , вирахувавши з ціни частину вже сплачених зборів. З іншого боку, оренда має на меті сприяти, особливо для наймолодших, придбання місця проживання за допомогою інструменту фінансової оренди. Як це працює? За умови передбачення договору фінансового лізингу, лізингова компанія (банк або фінансовий посередник, уповноважений Банком Італії здійснювати лізингову діяльність) бере на себе зобов'язання придбати або навіть побудувати майно на вибір і відповідно до вказівок користувача, який отримує його у користування протягом певного часу за періодичну плату (плату). Після закінчення строку дії договору користувач має право викупити право власності на актив, сплативши ціну, встановлену договором.
Податки, які потрібно сплатити за покупку будинку
Коли ви вирішили придбати будинок, серед витрат, які слід враховувати, крім витрат нотаріуса та витрат на позику, існують податки, які різняться залежно від продавця, будь то бізнес чи приватна особа. Також приємно знати, що якщо ви купуєте своє перше житло, податкові органи також надають знижки. За допомогою пільг “prima casa ” зменшується як податок на реєстрацію, якщо ви купуєте у приватної особи, так і ПДВ, якщо купуєте у компанії. Більше того, гербовий збір, спеціальні кадастрові податки та податки на іпотеку не сплачуються за акти, що підлягають оподаткуванню, та такі, що необхідні для виконання формальностей у земельній книзі та реєстрах нерухомості.