Вміст оброблено
- Законодавство про право власності на балкони в ОСББ
- Хто оплачує витрати на проектування балконів
- Хто оплачує витрати на вбудовані балкони
- Хто оплачує витрати на тераси
- Хто оплачує витрати на галереї
- Що дозволено робити на балконі
- … І прикрасити балкон
Немає сумнівів щодо “загального” характеру фасаду, проте складно оцінити, кому належать балкони, а отже, хто несе витрати на їх обслуговування. Багато діатріб в ОСББ випливають із питання: як поділяються витрати на утримання балконів? За відсутності відповідей у Цивільному кодексі, протягом багатьох років юриспруденція намагалася з’ясувати це питання , але дискусія все ще залишається відкритою. Якщо договірний регламент про ОСББ (тобто той, що прийнятий усіма власниками під час придбання об’єкта нерухомості) не передбачає певний критерій розподілу, для правильного розподілу витрат на ремонт або просто облаштування балкона це необхідноточно визначити його структурні характеристики та те, як вона інтегрується із будівлею. Тільки таким чином можна встановити належність (у певному сенсі власності) відповідного балкона. Насправді балкони по суті можуть бути двох типів: виступаючі або вбудовані.
- У проектуванні балконні виступає від фасаду і являє собою розширення об'єкта нерухомості: вона належить власнику.
- Вбудований балкон , з іншого боку, утворює поглиблення в фасаді; зазвичай він також закритий з двох-трьох сторін. Воно належить ОСББ.
Цивільний кодекс не згадує балкони, які, на відміну від сходів, дверей, фасадів, дахів тощо, не входять до переліку загальних частин будівлі, передбаченого статтею 1117. Отже, юриспруденція, протягом багатьох років встановити, які частини балкона є виключною власністю ОСББ, а які загальними . Важлива відмінність, щоб зрозуміти, як розподіляються витрати на утримання балконів, у разі необхідності втручання.
Хто оплачує витрати на проектування балконів
У цьому випадку власник квартири несе деякі витрати, пов'язані з використанням балкона, наприклад, пов'язані з переробкою перил, підлоги або штукатурки інтер'єру.
З іншого боку, витрати на фарбування та ретуш будь-якої декоративної ліпнини, оскільки вони вважаються загальними частинами, які, хоч і в чисто естетичному плані, мають однакові переваги, але мають бути розподілені між усіма власниками ОСББ (які сплачують пропорційно до відповідні тисячні частки власності). Але не тільки. Касаційний суд, вироком від 14 грудня 2022-2023 року, п. 30071, зазначив, що "… хоча балкони будинку в ОСББ не є частиною загальних частин, оскільки вони не є необхідними для існування будівлі, а також не призначені для використання або обслуговування в ній (відповідно до статті 1117 куб. ), покриття парапету та плитиз іншого боку, їх слід вважати загальними товарами, якщо вони виконують переважну естетичну функцію для будівлі, стаючи таким чином важливими декоративними та декоративними елементами фасаду та допомагаючи зробити його естетично привабливим (Кас. Розділ 2, 21/01/2000, п. 637 Кас. Розділ 2, 30/07/2004, № 14576; Кас. Розділ 2, 30/04/2012, № 6624) ". Раніше Верховний суд (вироком від 19 травня 2022-2023 р., П. 10209) зазначив, що " покриття та декоративні елементилицьової та нижньої частини (балконів), коли вони вставляються у фасад будівлі та сприяють естетичному вигляду, вони становлять загальний товар для всіх ». Також для Болонського суду (із постановою від 20 травня 2010 р.) "… зовнішні елементи обличчя та, зокрема, балконів слід вважати загальними частинами, такими як, зокрема, покриття фасаду або підстилаючої частини плити, передні панелі та стовпи, якщо вони в основному виконують декоративну функцію всієї будівлі, а не лише оздоблення відповідних їм частин нерухомості ». Суд Риму, з іншого боку, (рішення від 7 квітня 2009 р.) Викладає більш докладно, пояснюючи, що "… орнаментальні фризи та декоративні елементи,властиві балконам (таким як покриття фасаду або підстилаючої частини плити, лицьові панелі та стовпи) є ОСББ, якщо вони в основному виконують декоративну функцію всієї будівлі, а не лише оздоблення відповідних їм ділянок нерухомості. Зокрема, фасадні панелі та стовпи балкона в основному виконують декоративну функцію всієї будівлі, коли вони виконують поширену на неї декоративну функцію, з якої вони збільшують архітектурну цінність, крім виконання естетичної функції, спрямованої на те, щоб зробити фасад будівлі гармонійним. ОСББ ".фронти та стовпи) є ОСББ, якщо вони в основному виконують декоративну функцію всієї будівлі, а не лише оздоблення відповідних їм ділянок нерухомості. Зокрема, фасадні панелі та стовпи балкона в основному виконують декоративну функцію всієї будівлі, коли вони виконують поширену на неї декоративну функцію, з якої вони збільшують архітектурну цінність, крім виконання естетичної функції, спрямованої на те, щоб зробити фасад будівлі гармонійним. ОСББ ".фронти та стовпи) є ОСББ, якщо вони в основному виконують декоративну функцію всієї будівлі, а не лише оздоблення відповідних їм ділянок нерухомості. Зокрема, фасадні панелі та стовпи балкона в основному виконують декоративну функцію всієї будівлі, коли вони виконують поширену на неї декоративну функцію, з якої вони збільшують архітектурну цінність, крім виконання естетичної функції, спрямованої на те, щоб зробити фасад будівлі гармонійним. ОСББ ".а також виконання естетичної функції, спрямованої на те, щоб зробити фасад будівлі ОСББ гармонійним ».а також виконання естетичної функції, спрямованої на те, щоб зробити фасад будівлі ОСББ гармонійним ».
Хто оплачує витрати на вбудовані балкони
Оскільки він є невід'ємною частиною фасаду, звідси випливає, що витрати на кладку парапету даного типу балконів повинні бути розподілені між усіма ОСББ пропорційно відповідним тисячним . Що стосується, проте, розподілу витрат на утримання плити, застосовується критерій, передбачений для стель, склепінь та горищ статтею 1125 Цивільного кодексу, згідно з яким ці витрати "… несуться в рівних частинах власниками двох поверхів перекриваючи один одного, покриття підлоги відповідає власник верхнього поверху, а штукатурка, фарбування та оздоблення стелі - власнику нижнього поверху ». Тому, на відміну від того, що відбувається при проектуванні балконів, у заглибленихплита являє собою продовження підлоги і виконує функцію відокремлення, покриття та підтримки різних поверхів будинку ОСББ.
Також у цьому випадку необхідно визначити тип, щоб застосувати справедливий критерій розподілу витрат . У випадку плоскої покрівлі, яка виконує роль покриття всієї будівлі , витрати на утримання повинні бути розподілені між усіма ОСББ. З іншого боку, коли плоский дах перебуває у виключному користуванні одного або декількох ОСББ - які використовують його як терасу - критерій, включений у статтю 1126 Цивільного кодексу, безумовно, застосовується для розподілу витрат, пов’язаних з утриманням: "хто користується без тротуару, вносить 1/3 у вартість ремонту або реконструкції; решта 2/3 залишаються відповідальністю всіх ОСББ будівлі або тієї частини, до якої використовується плоский дах,пропорційно вартості плану або частини кожного плану ". Складніше рухатися до рівних терас, які частково перекривають будівлю. Фактично вони виконують функцію захисту лише для деяких ОСББ. Отже, витрати, спрямовані на покращення використання тераси, покладаються на ексклюзивного власника. У той час як витрати на інші заходи, такі як гідроізоляція або заміна підлогового покриття , вартість повинна бути розподілена таким чином: 1/3 оплачують ті, хто має ексклюзивне використання тераси, 2/3 - решта ОСББ.
Хто оплачує витрати на галереї
Деякі популярні будівлі, побудовані до ХХ століття, характеризуються довгим спільним коридором з видом на внутрішній дворик , який дає доступ до кількох квартир на одному поверсі. Це так звані "балконні будинки" або "перильні будинки". Існує дві рекомендації щодо розподілу витрат на технічне обслуговування цих конкретних пасажів. Перший, який сьогодні поширений, розглядає балкони як загальні частини, причому як звичайні, так і надзвичайні витрати несуть ОСББ, які ними користуються (навіть якщо вони є потенційними). Те саме стосується утримання настилу та парапету.
Друга орієнтація, досить датована, прирівнює балкони до сходів і посилається на вирок Міланського суду (16 жовтня 1988 р., №12061), який спостерігав, як витрати на реконструкцію вертикальних елементів (фасадів, перил тощо), як складові частини фасаду, нестимуть усі ОСББ (які сплачують пропорційно до своїх тисячних), тоді як для реструктуризації поверху застосовуватиметься стаття 1124 Цивільного кодексу, а витрати на утримання несуть власники об'єктів нерухомості, на які галереї обслуговують. Відносні витрати розподіляються між ними - відповідно до закону - половина відповідно до вартості окремих одиниць нерухомості, а інша половина виключно пропорційно висоті кожного поверху над землею.
Що дозволено робити на балконі
Виступаючі балкони як прибудова квартири вважаються ексклюзивною власністю, і, отже, власник ОСББ може розпоряджатися ними, як вважає за потрібне, без необхідної згоди зборів. Однак стаття 1122 Цивільного кодексу передбачає, що не можна виконувати роботи, що завдають шкоди загальним частинам, тобто, які пошкоджують стійкість, безпеку або архітектурну обробку будівлі.
Це означає, наприклад, що в давній будівлі може бути заборонено встановлювати тенти, оскільки вони змінюють декор будівлі. І те саме стосується встановлення телевізійної тарілки або кондиціонера.Інше питання, яке може призвести до суперечки між ОСББ, стосується можливості чи ні приготування мангалу на балконі. З цього приводу стаття 844 Цивільного кодексу зазначає, що "власник фонду не може запобігати викиду диму або тепла, випарів, шумів, тремтіння та подібного поширення, що походять від фонду сусідів, якщо вони не перевищують нормальна переносимість, враховуючи також стан місць ». Що стосується шумів, то також існують обмеження щодо викидів диму та видиху, які оцінюються суддею в кожному конкретному випадку. Нещодавно Касаційний суд (вирок від 20 червня 2022-2023 р., П. 15246) порівняв барбекю (у даному конкретному випадку це була нерухома конструкція, побудована у приватному подвір’ї) з піччю,застосовуючи правила, продиктовані статтею 890 Цивільного кодексу, згідно з якими для того, щоб робота була впорядкована, необхідно дотримуватись "… відстаней, встановлених правилами, а в разі відсутності тих, що необхідні для збереження сусідніх фондів від будь-якої шкоди для міцності, здоров'я та здоров'я. безпека ". Нарешті, що стосуєтьсягорщики та кашпо на підвіконні , якщо це дозволено нормами ОСББ, ОСББ їх, безперечно, може розмістити, завжди звертаючи увагу, щоб це не впливало на архітектурне оздоблення або стійкість самого підвіконня. Крім того, необхідно перевірити, що муніципальне регулювання не встановлює жодних заборон: їх можна розглядати як потенційну небезпеку для пішоходів, що проходять нижче. Звичайно, якщо плантатор поступиться і вдарить щось або ще гірше людину, власник ОСББ буде нести відповідальність за цивільним та кримінальним правом.
У співпраці з Avv. Сільвіо Реццоніко, національний президент Федеральної адміністрації / Конфаппі, тел. 02/33105242, www.fna.it
Взято з паперу Cose di Casa за лютий 2022-2023 року
Редакція радить вам прочитати також ви також можете прочитати:
- Зелений 2022-2023 бонус за створення прекрасних садів і терас
-
Балкон, тераса, сад: як організувати відкриті простори
- Як зробити квіткову коробочку