Вміст оброблено
- Ліфт: безпека для всіх
- Звичайна та гола власність
- Справа колишніх подружжя
- Перед покупкою перевірте, що вже затверджено
Управління ОСББ передбачає два різні типи витрат: звичайні стосуються регулярного обслуговування загальних служб, таких як ліфт та сходи. Для їх затвердження, за першим викликом, потрібно позитивний голос половини учасників засідання, що представляє половину вартості будівлі; у другому дзвінку достатньо так 1/3 власників та 1/3 вартості будівлі. Надзвичайні витрати, з іншого боку, включають усі витрати, що виникають внаслідок виняткових втручань, таких як реконструкція даху або заміна котла. В принципі, більшість, необхідні для затвердження цих витрат, різняться залежно від економічного розміру утримання.
Що стосується надзвичайних втручань, то загалом збори за другим викликом можуть проводити більшість із 1/3 ОСББ, що представляє принаймні 1/3 тисячної вартості будівлі. Щодо найдорожчих (і значних) робіт, збори завжди повинні обговорюватися з більшістю присутніх, що становить принаймні половину тисячної вартості ОСББ. Надзвичайні витрати можуть також включати нововведення, тобто ті втручання, спрямовані на інновації загальних речей: для їх затвердження потрібна більшість присутніх на зборах (половина плюс один), що становить щонайменше 2/3 вартості будівлі. Правила розподілу витрат містяться в договірному регламенті ОСББ, і лише за його відсутності робиться посилання на Цивільний кодекс. Зокрема,згідно зі статтею 1123, витрати на збереження та користування загальними частинами, на інновації, схвалені більшістю, та на послуги, що становлять спільний інтерес, повинні бути розділені пропорційно вартості майна кожного ОСББ; з іншого боку, у випадку з речами, призначеними для обслуговування ОСББ в різній мірі, витрати розподіляються пропорційно використанню, яке кожен із них може зробити.
Що стосується надзвичайних витрат, включаючи витрати на "виняткові" втручання, більшість, необхідні на зборах, змінюються відповідно до економічного суб'єкта виду утримання.
Саме надзвичайні витрати створюють найбільші проблеми для адміністраторів ОСББ; наприклад, що стосуються ліфта чи інших загальних частин, які по-різному використовуються окремими ОСББ. Але не тільки. Навіть у випадку продажу майна надзвичайні витрати можуть створити плутанину: новий власник міг би оплатити схвалені втручання до того, як продаж вдався. Або ще раз: хто має право платити між користувачем та оголеним власником? А між розлученими? Подивимось.
Ліфт: безпека для всіх
Воно належить усім ОСББ, лише якщо воно було встановлене під час будівництва будівлі. Якщо, з іншого боку, воно було створено пізніше, майно та пов'язані з ним витрати несуть лише ті, хто додав його та використовує. Сказавши, що, що стосується звичайних та надзвичайних витрат, за відсутності різних положень договірних регламентів ОСББ, вони повинні бути розділені між ОСББ, наполовину відповідно до висоти поверху одиниці нерухомості, що обслуговується ліфтом, та для інша половина на основі вартості кожної квартири порівняно із загальною вартістю ОСББ. Якщо замість цього необхідно провести роботу з адаптації системи до правил безпеки, всі ОСББ повинні внести свій внесок,навіть ті, хто мешкає на першому поверсі, або власники магазинів, які не користуються ліфтом, оскільки від цього втручання виграють усі, оскільки це сприяє збільшенню комерційної вартості будівлі.
Звичайна та гола власність
Відносини між користувачем (користувачем активом, майно якого належить іншій особі) та оголеним власником (який володіє правом власності на актив, але не має права ним користуватися) регулюються Цивільним кодексом. Узуфруктуарій може брати участь у засіданнях ОСББ та висловлювати свій голос, але лише з питань звичайної адміністрації та користування спільними справами та послугами. Однак щодо нововведень, реконструкцій та надзвичайного обслуговування вирішувати може лише оголений власник, якщо останній не відмовляється проводити ремонт майна, розміщеного за його рахунок, або не відкладає його виконання без обґрунтованих причин. У цьому конкретному випадку користувач має право голосувати та виконувати втручання за свій рахунок та вимагати відшкодування збитків у власника.Мова не змінюється щодо розподілу управлінських витрат: користувач оплачує звичайні, такі як обслуговування системи опалення або незначний ремонт ліфта, а надзвичайні витрати (реконструкція фасаду або заміна котла) є відповідальністю оголеного власника. У будь-якому випадку, після реформи ОСББ (яка набрала чинності 18 червня 2013 р.), Відповідно до ст. 67, останній абзац, Положення про імплементацію Цивільного кодексу, "оголений власник та користувач несуть спільну відповідальність за сплату внесків через адміністрацію ОСББ". У перекладі це означає, що обидві повинні сплатити витрати, але лише ті, що були понесені після 18 червня 2013 року. Однак за попередні витрати кредитор повинен буде помститися користувачеві або його спадкоємцям.
Справа колишніх подружжя
Для розлучених або розлучених навіть оплата витрат на ОСББ іноді є приводом для суперечок.
• Верховний суд встановив, що, якщо обоє не домовляються про інше, коли сімейний дім приписується подружжю, який не є власником, останній повинен сплатити звичайні витрати, а надурочні роботи покладаються на подружжя власника.
• Коли двоє колишніх є співвласниками, на додаток до звичайних витрат, подружжю правонаступнику також доведеться оплатити надурочні роботи, пропорційно до його частки власності.
Перед покупкою перевірте, що вже затверджено
Іноді трапляється, що після придбання квартири ОСББ подарує старому та новому власнику рахунок, що стосується надзвичайних заходів з технічного обслуговування, прийнятих до продажу. У цьому випадку ОСББ може вимагати витрат байдуже від продавця та покупців на підставі принципу солідарності. Однак у внутрішніх відносинах між продавцем і покупцем новий власник не повинен буде оплачувати витрати, якщо роботи були схвалені збором до передачі права власності на майно.
• Не має значення, чи нові роботи будуть побудовані після продажу, і їм сподобаються лише нові власники.
• Однак під час підписання договору сторони можуть домовитись по-різному і вирішити, що оплата витрат, затверджених до укладення договору, залишається відповідальністю покупця.
У співпраці з адвокатом Сільвіо Реццоніко, національним президентом Федеральної адміністрації / Конфаппі, тел. 02/33105242. www.fna.it