Вміст оброблено
- Онлайн моделювання іпотечного кредитування
- Яка сума надається з позикою?
- Процентна ставка: фіксована, змінна та змішана
- Всі витрати підлягають розрахунку
- Час виплати іпотеки
- Переговори, заміна та суброгація
- Погаси борг достроково
- Існує 19% знижка на сплату відсотків
- "Зелені" для стійких будинків
Іпотеки є формою банківського фінансування , що більшість людей використовують , щоб купити будинок. Але перед тим, як подати запит, завжди краще дізнатись про всі аспекти - від умов, запропонованих різними кредитними установами, до запиту про гарантії покриття боргу, починаючи від часу, необхідного для виплати запитуваної суми, до тих, що повертають гроші, до методи повернення. Ось що потрібно знати.
- Позика, надана під заставу, має іпотечний характер (будинок виступає гарантією)
- Частина відсотків та допоміжних витрат за позикою може бути вирахувана
- Існує субсидований кредит, призначений для тих, хто купує зелені ділянки
* Позика визначена статтею 1813 Цивільного кодексу: "договір, за яким одна сторона передає іншій певну суму грошей чи інших замінних речей, а друга зобов'язується повернути якомога більше речей того самого виду та якості" . 20 травня 2022-2023 року в Офіційному віснику, Законодавчий указ від 21 квітня 2022-2023 року, п. 72, перейменований в "іпотечний декрет", яким транспоновано європейську директиву 2022-2023/17 / ЄС про пропозицію договорів кредитування нерухомості для споживачів. Зокрема, стаття 120 запитань, внесених до Закону про консолідацію банківських операцій із змінами та доповненнями, містить ряд корисних визначень, що стосуються кредитного договору, серед іншого пояснюючи, хто є кредитним посередником.
іпотекице форма фінансування, як правило, тривалістю від 5 до 30 років, при якій посередник, банк, надає позику з урахуванням процентів тим, хто хоче придбати нерухомість і не має всієї суми, яку вимагає продавець. Позика надається користувачеві, якщо він відповідає вимогам щодо гарантії, що вимагаються кредитною установою, і передбачає погашення суми періодичними частинами (з фіксованим або змінним терміном) до погашення боргу. Він визначається як "іпотека", оскільки виплата розстрочки гарантується заставою на будинок, і тому, якщо клієнт більше не в змозі платити, банк стає власником майна. Незважаючи на іпотечну гарантію, перед наданням позики фінансова установа перевіряє ситуацію з доходами особи, яка подає запит.Наприклад, якщо пара просить про фінансування, оператори оцінюватимуть тип трудового договору обох та середній щомісячний заробіток. Після завершення аналізу отримується сума щомісячної іпотечної виплати, яка не повинна перевищувати третини загального щомісячного доходу. Сума пов’язана з тривалістю позики: той, хто вирішить розподілити позику протягом декількох років, заплатить більший внесок (з меншими відсотками). Ті, хто надає позику, платитимуть менший внесок щомісяця, але з більшими відсотками.ті, хто вирішить розподілити позику протягом декількох років, будуть платити більший внесок (з меншими відсотками). Ті, хто надає позику, платитимуть менший внесок щомісяця, але з більшими відсотками.ті, хто вирішить розподілити позику протягом декількох років, будуть платити більший внесок (з меншими відсотками). Ті, хто надає позику, платитимуть менший внесок щомісяця, але з більшими відсотками.
Онлайн моделювання іпотечного кредитування
Для оцінки найбільш зручних пропозицій можна розрахувати «докази» в Інтернеті, імітуючи запит на іпотеку ; є також сайти, що спеціалізуються на безкоштовних порівняннях. У будь-якому випадку, пересуваючись мережею, завжди добре уважно прочитати
політику сайту, перш ніж вводити свої дані.
Яка сума надається з позикою?
Перший крок - записатися на прийом до банку (краще проконсультуватися з кількома), щоб оцінити умови, запропоновані кожним, на необхідну суму.
• У більшості випадків кредитна установа надає 80% вартості майна, яке потрібно придбати (і для якого вимагається позика), навіть якщо для залучення клієнтів деякі банки пропонують 100% іпотеку . Якщо ви приймете цю пропозицію, вам потрібно буде надати більше гарантій, і, перш за все, потрібно буде очікувати збільшення процентної ставки.
• У будь-якому випадку, ви повинні спочатку ретельно оцінити максимальний внесок, який ви готові заплатити.
• А під час ведення бухгалтерського обліку також слід пам’ятати, що придбання майна тягне за собою негайно і одночасно додаткові витрати (наприклад, нотаріуса, будь-яку комісію, пов’язану з брокерським агентством, та будь-яку реструктуризацію). Крім того, відразу до розстрочки додаються звичайні витрати (витрати на ОСББ, опалення та рахунки) та можливі надзвичайні витрати (подумайте, наприклад, про роботи, затверджені в ОСББ для загальних частин будівлі, які оплачуються на основі тисячні частки власності).
Процентна ставка: фіксована, змінна та змішана
Вже кілька років процентні ставки (так звані відсотки, що підлягають сплаті за іпотечним кредитом), які застосовують банки, мають дуже низькі значення. В результаті багато користувачів вирішили вибрати фіксовану ставку, яка залишається незмінною протягом усього терміну позики.
• Альтернативою є плаваюча ставка, яка слідкує за коливаннями базового показника, як правило, ринкової або ставки грошово-кредитної політики. Вибір змінної ставки може виявитися вигідним, але в той же час він включає ризики, пов'язані з ситуацією на ринку нерухомості, із сумою внесків, яка може раптово зрости, що робить щомісячний платіж більш обтяжливим.
• Проміжне рішення представлене змішаною ставкою, яка переходить від фіксованої до змінної, дотримуючись певних термінів або тих умов, що зазначені в контракті, передбаченому між сторонами.
• Переваги та переваги того чи іншого типу пов'язані з історичним моментом та суб'єктивними оцінками кожного користувача. Але також до плану амортизації (тривалість позики).
Всі витрати підлягають розрахунку
Окрім відсотків, той, хто бере кредит, повинен нести інші витрати (так звані додаткові витрати), які збільшують витрати на операцію.
• Наприклад, для розслідування справи банку виплачується сума, яка може сягати 0,5% від суми фінансування. Таким чином, кредитній установі також потрібно заплатити за оцінку, яку проводить довірений технік, щоб визначити її вартість: ціни варіюються від 100 до 300 євро. Потім є нотаріальні збори, які варіюються від професіонала до професіонала.
• Нотаріус виконує фундаментальну роль: на додаток до встановлення особистості сторін, що передбачають договір, він має завдання перевірити, чи має власність порядок з міської та кадастрової точок зору. Крім того, під час реєстрації правочину він повинен стягувати з покупця податки, що підлягають сплаті державі. Зокрема, так званий "замісний податок", який еквівалентний 0,25% суми, що виплачується банком або фінансовою установою, якщо він є першим будинком. На відміну від, наприклад, якщо іпотека береться для придбання другого будинку: тоді застосовується ставка, рівна 2% від загальної вартості позики. В обох випадках податок утримується банком.
• Але це ще не все: ті, хто укладає кредитний договірзобов’язаний оформити страховку на будинок від пожежі та вибуху, вартість якої залежить від вартості майна та тривалості позики. Поліс захищає майно від пожеж, вибухів та вибухів, і можна сплатити його одним рішенням під час вчинення договору або відкласти його щомісячними внесками, об’єднаними з внеском позики.
• Деякі установи можуть вимагати передплати на страхування життя клієнта: окрім власної оцінки, посередник (тобто банк) повинен буде подати страхувальнику щонайменше два проспекти сторонніх компаній.
Час виплати іпотеки
Як правило, запитувана сума надається не під час підписання контракту, а через кілька днів. Час, що проходить між поданням необхідної документації та фактичною наявністю запитуваної суми, залежить від банку до банку, але завжди вказується на “Аркуші”, наданому кредитною установою, що містить загальну інформацію. Тому необхідно запитати у обраного банку.
Встановлення максимального ліміту для кожного періоду погашення позики не є недооцінюваним аспектом. Насправді на карту поставлений придбаний будинок, але також і якість життя. З цієї причини будь-яка гіпотеза розстрочки повинна бути серйозно врахована.
Протягом багатьох років під час плану амортизації клієнт може переукласти договір, підписаний з банком, замінити його або замінити.
• Шляхом повторних переговорів можна попросити посередника (банк) змінити умови позики, спочатку передбачені. Зазвичай просять змінити процентну ставку та тривалість позики . У будь-якому випадку, ця процедура не повинна передбачати жодних витрат для замовника (тому нульові комісії).
• Для ратифікації нової угоди достатньо приватної угоди без необхідного підписання нової угоди.
• Якщо банк відмовляється проводити переговори, можна замінити іпотечний кредит, однак, погашення боргу і, іноді, сплата штрафу за розірвання договору (прочитайте текст нижче "Погаси борг заздалегідь"). Потім ви можете взяти нову заставу в іншому банку, який пропонує більш вигідні умови.
• Угода про погашення позики повинна бути ратифікована перед нотаріусом публічним актом і, крім штрафу, передбачає оплату інших витрат (попереднє розслідування та оцінка), а також анулювання старої застави та реєстрацію нової.
• Нарешті, існує суброгація, механізм, який дозволяє передати позику іншому банку, який пропонує більш вигідні умови, не сплачуючи штрафу за вимирання, витрат на попереднє розслідування та тих, що стосуються кадастрових оцінок.
• Ця процедура була запроваджена законом 40/2007, так званим "законом Берсані", і вимагає від банку-правонаступника повідомити старому рішення клієнта про суброгацію позики та надання залишкової суми боргу (розстрочка ще не сплачена ), який за новим контрактом стає капіталом, що виплачується клієнтом банком-правонаступником. Таким чином, позика продовжується у нового банку за нових умов.
• Після отримання дозволу новий банк продовжує суброгацію шляхом нотаріального акту за свій рахунок. Єдина вартість, яку може нести замовник, - це сплата збору за реєстрацію суброгації в реєстрах нерухомості, що дорівнює 35 євро.
Погаси борг достроково
У будь-який момент клієнт, який підписав кредитну угоду, може прийняти рішення про погашення заборгованості перед банком до встановленого терміну.
• Як вимагає Закон Берсані, якщо позика була передбачена після 2 лютого 2007 року, погашення не підлягає штрафу. Навпаки, якщо позика є до 2 лютого 2007 року, передбачається штраф, вартість якого залежить від виду процентної ставки, року, в якому була взята позика, та тривалості позики. Що стосується останнього пункту, зокрема, буде виплачено більш високий штраф, якщо закриття відбудеться в першій половині періоду амортизації, тоді як погашення боргу через два роки після природного закінчення позики не буде коштувати нічого.
• У травні 2007 року Італійська банківська асоціація (ABI) та споживчі асоціації підписали угоду, яка встановлює максимальні штрафи для користувачів, які вирішили виплатити свою іпотеку. Ось вони нижче.
• Для іпотечних контрактів із змінною ставкою:
✔ 0,50 процентних пунктів
✔ 0,20 процентних пунктів у третьому та минулому році амортизації позик.
• Для договорів позики з фіксованою ставкою, укладених до 1 січня 2001 р .:
✔ 0,50 процентних пунктів
✔ 0,20 процентних пунктів у третьому до останнього року амортизації позики.
• Для договорів позики з фіксованою ставкою, укладених після 31 грудня 2000 року:
✔ 1,90 процентних пунктів у першій половині періоду амортизації позики
✔ 1,50 процентних пунктів у другій половині періоду амортизації позики
✔ 0,20 процентних пунктів у третьому - минулому році періоду амортизації позики.
• Нарешті, для іпотечних кредитів зі змішаною ставкою були розроблені конкретні рішення, які забезпечують відповідність комісійних заходів іпотечним кредитам із фіксованою та змінною ставкою відповідно.
Існує 19% знижка на сплату відсотків
Ті, хто бере іпотечний кредит на придбання свого першого будинку, який буде використовуватися як основне місце проживання, можуть скористатися зниженням податку на прибуток, рівним 19% від сплати процентів та сплачених додаткових платежів. Для того, щоб скористатися податковим стимулом, платник податків повинен вказати у формі 730 суми, сплачені за витрати на відсотки, витрати та додаткові витрати, а також "плату за переоцінку, що залежить від положень про індексацію".
• Як зазначено в Агенції доходів (www.agenziaentrate.gov.it), податковий відрахування повинен здійснюватися у податковій декларації, що стосується податкового періоду, в якому були нараховані відсотки.
"Зелені" для стійких будинків
Пілотна схема енергоефективної іпотеки (hypo.org) - це міжнародний пілотний проект тривалістю близько двох років, який передбачає виплату спеціальної "зеленої" іпотеки із вигідними умовами фінансування тим, хто купує будівлі екологічно чисті або реконструйовані, спрямовані на покращення енергетики будинку. В Італії проект стартував у червні минулого року за участю деяких банківських установ. Щоб дізнатися перелік банків-учасників: www.rics.org/it.
Під час плану амортизації можливо змінити умови договору позики і навіть достроково погасити борг. Але, будьте обережні, не всі варіанти надаються безкоштовно.