Вміст оброблено
- Оренда: два види витрат
- У разі оренди, хто сплачує комісію за ОСББ?
- Термінові та надзвичайні витрати
- Коригування орендної плати після закінчення робіт: не раніше закінчення терміну дії контракту
- Податок на відходи та плата адміністратора
Коли власник (орендодавець) житла здає своє майно в оренду, він укладає договір з орендарем (орендарем). Саме природа цієї угоди регулює розподіл витрат. У договорах про безоплатну оренду орендодавець та орендар можуть домовитись між собою та вирішити, наприклад, що звичайні та надзвичайні витрати несе орендар або навпаки. З іншого боку, контракти з узгодженою орендною платою передбачають жорстку систему розподілу, звичайні витрати несе орендар, а надзвичайні витрати - лізингодавець.
Отже, проблема виникає в договорах оренди безоплатної оренди, які не містять пунктів, тоді як у тих, хто має домовлену оренду, сторони посилаються на правила, що містяться в таблицях, доданих до міністерських указів від 30 грудня 2002 року та 16 січня 2022-2023 року, які визначають розподіл витрат що стосуються як внутрішніх частин квартири, так і загальних.
Стаття 1575 Цивільного кодексу встановлює, що наймодавець зобов'язаний доставити орендаря "річ, зняту в доброму стані технічного обслуговування, і утримувати її в такому стані, щоб вона могла служити за узгодженим споживанням та гарантувати спокійне користування під час оренди". Наступна стаття, 1576 р., Викладається більш докладно, в якій зазначається, що "орендодавець повинен здійснити під час оренди всі необхідні ремонти, за винятком незначного обслуговування, за яке відповідає орендар".
Коротше кажучи, щодо питання розподілу витрат на оренду майна суперечки стоять на порядку денному, оскільки існує об'єктивна складність при оцінці, коли витрати належать до числа необхідних або, простіше кажучи, вважатимуться "малими" .
Щодо предмету оренди, еталонним стандартом є закон про справедливу оренду. 392 від 27 липня 1978 року, частково скасований законом 431/1998. Однак у Цивільному кодексі оренда (включаючи оренду житлових приміщень) регулюється статтями між 1571 і 1614 роками.
Що стосується розподілу витрат між орендарем та власником, у договорі про безоплатну оренду сторони можуть домовитись, як вважають за потрібне, і ця угода перемагає загальні положення Цивільного кодексу. Навпаки, в узгоджених договорах оренди як внутрішніх частин будівлі, так і ОСББ застосовуються критерії розподілу, що містяться в таблиці додатку G до міністерського указу від 30 грудня 2002 року. між асоціаціями власників та профспілками орендарів, необхідно звернутися до таблиці, що додається до указу міністра від 16 січня 2022-2023 року.
Оренда: два види витрат
Основні витрати, які дозволяють орендаря користуватися майном без обмежень, вважаються "необхідними". Наприклад, обслуговування електричної системи, опалення та несучих конструкцій. З іншого боку, дрібний ремонт визначається статтею 1609 Цивільного кодексу: «це ті, що відбулися внаслідок погіршення стану, спричиненого використанням, а не віком чи випадковістю». Цивільний кодекс (стаття 1590) також встановлює, що після розірвання договору оренди орендар "повинен повернути річ орендодавцю в тому самому стані, в якому він її отримав, відповідно до опису, зробленого сторонами, за винятком погіршення стану або споживання, отримане в результаті використання речі відповідно до договору ". І знову "за відсутності опису передбачається, що орендар отримав річ у доброму стані технічного обслуговування".Нарешті, закон вказує, що орендар "не несе відповідальності за загибель або погіршення стану через вік".
У разі оренди, хто сплачує комісію за ОСББ?
У договорі про безоплатну оренду сторони можуть також домовитись про оплату витрат на ОСББ та вирішити, як розподілити витрати. За відсутності домовленостей між двома сторонами звичайні витрати покладаються на орендаря, тоді як надзвичайні витрати відповідає орендодавець.
Надзвичайні витрати для власника орендованого будинку включають реконструкцію даху, фарбування фасаду, заміну систем і, врешті-решт, усі ті, що понесені під час серйозних втручань. Отже, витрати на прибирання сходів, звичайне обслуговування ліфта, споживання води та електроенергії для місць загального користування та інші заходи звичайного характеру залишаються відповідальністю орендаря.
Таблиці, додані до міністерських указів від 30 грудня 2002 року та 16 січня 2022-2023 року, містять деякі конкретні критерії розподілу. Наприклад, витрати на послуги консьєржа (включаючи плату вантажника) складають 90%, які повинен сплатити орендар, і 10% орендар.
Слід зазначити, що якщо найманий наймач не сплачує свою частку за загальні витрати, адміністратор повинен зв’язатись безпосередньо з власником помешкання, який після сплати заборгованості з ОСББ зможе повернути вимогу орендаря, який не відповідає вимогам, і, у найсерйозніших випадках розірвати договір оренди за замовчуванням.
Правильною стратегією, яку орендодавець може запровадити для підтримання мирних відносин з орендарем, є встановлення всього апріорі з чіткістю, а також дотримання існуючих правил. І навпаки, звичайно.
Якщо орендована квартира потребує надзвичайного та термінового ремонту, вартість якого несе власник, наймач може продовжити оплату та згодом вимагати повернення коштів.
Однак стаття 1577 Цивільного кодексу визначає, що в цих випадках орендар зобов'язаний повідомити власника про ці витрати "одночасно".
Насправді може статися так, що неінформований орендодавець доводить, що витратив би менше, звернувшись до іншого спеціаліста, і, отже, повертає орендарю суму, меншу за фактично витрачену.
Може трапитися так, що після надзвичайного втручання у квартиру (наприклад, ремонт паркету) або загальних частин будівлі (наприклад, встановлення нового підйомника) власник хоче збільшити орендну плату. Але орендодавець може змінити економічні умови угоди лише після природного закінчення терміну дії договору, за згодою орендаря. Інтеграція фактично була передбачена статтею 23 закону 392/78 у випадку "важливих та невідкладних необхідних робіт або в будь-якому випадку робіт із надзвичайного обслуговування значущого суб'єкта господарювання", але це положення було скасовано законом 431/98, який, Стаття 13 передбачає нікчемність "будь-якої угоди, спрямованої на визначення розміру орендної плати, вищої за ту, що випливає з письмового та зареєстрованого договору".
Якщо сторони не домовляться про інше, податок на відходи (тарифи) стягується з орендаря.
Однак, якщо договір оренди менше 6 місяців, платить власник житла, який все ще може стягувати належну орендарю частину (вставивши відповідний пункт до договору оренди).
У разі виникнення заборгованості, на відміну від того, що відбувається з витратами на ОСББ, орендар несе за це відповідальність перед муніципальною адміністрацією, яка справляє податок. З іншого боку, що стосується винагороди адміністратора, витрати несе власник майна, оскільки саме особа бере участь у зборах та голосує за рішенням, яке покладає завдання на професіонала.
У співпраці з Avv. Сільвіо Реццоніко, національний президент Федеральної адміністрації / Конфаппі, тел. 02/33105242, www.fna.it