У більшості випадків для зміни тисячних, що складають відносну таблицю ОСББ, потрібна одностайна згода власників .
Однак існують дві конкретні ситуації, коли для виправлення необхідна кількість голосів, що представляють більшість присутніх, і принаймні половина вартості будівлі.
Це трапляється, коли:
1. таблиця містить помилку: «технічні» та «об’єктивно перевіряються» помилки вважаються помилками, тобто коли існує чітка різниця між тисячними частками таблиці та тими, що фактично перебувають у володінні ОСББ. Верховний суд (вирок від 24 січня 1997 р., П. 6222) зміг зауважити, що можлива згода особи, яка підписала таблиці, як правило, додаються до договірних норм, не має значення при оцінці помилки.
2. після переоцінки, збільшення поверхонь або збільшення або зменшення одиниць нерухомості, пропорційна вартість одиниці нерухомості навіть одного ОСББ змінюється більш ніж на одну п’яту. Цей другий варіант, що виключає одностайність, трапляється, наприклад, коли ОСББ вирішує проводити роботи у своїй квартирі, збільшуючи поверхню. Подумайте про висоту, яка визначає збільшення поверхні житла. Якщо це збільшення змінює більш ніж на п'яту пропорційну вартість одиниці нерухомості навіть одного ОСББ, можна продовжувати модифікацію з єдиною кваліфікованою більшістю. Закон визначає, що в цьому випадку витрати на внесення змін несе особа, яка спричинила зміни.
Роль адміністратора
Стаття 69 Виконавчих положень Цивільного кодексу передбачає, що "з єдиною метою перегляду пропорційних значень, виражених у тисячній таблиці, що додається до регулювання ОСББ (…), лише ОСББ в особі адміністратора (який потрібно повідомити про збори ОСББ).
Директора, який не виконує цього обов'язку, може бути відкликано, і він зобов'язаний виплатити відшкодування збитків ".
Нещодавно деякі юридичні рішення, крім двох випадків, передбачених Цивільним кодексом, одноголосно ставлять під сумнів зміну: якщо ця зміна не стосується обсягу прав та обов'язків щодо участі у витратах, а лише "просто математичне коригування ", оскільки це резолюція, що має регулятивну цінність та не підлягає переговорам, для її затвердження було б достатньо більшості присутніх на засіданні, що представляють принаймні половину вартості будівлі.
Відшкодування ОСББ
Після перегляду тисячної таблиці необхідно оцінити, чи дала помилка переваги одному чи кільком ОСББ на шкоду іншим. У подібних випадках, починаючи з моменту встановлення помилки та протягом десяти років, ОСББ може діяти з метою надмірного збагачення (стаття 2041 Цивільного кодексу) та отримати відшкодування, включаючи відсотки.
В основному ОСББ, які через помилку зробили менший внесок у витрати ОСББ, доведеться відшкодувати тим, хто заплатив найбільше.
Касаційний суд (вирок від 8 вересня 1994 р., П. 7696) зазначив, що процедура перегляду таблиці не має ніякої користі, яка не має зворотної сили та наслідки якої реалізуються лише з переходом до рішення суду.
У співпраці з Avv. Сільвіо Реццоніко, національний президент Федеральної адміністрації / Конфаппі, тел. 02/33105242, www.fna.it