Вміст оброблено
- Закон про загальну та приватну частини в ОСББ
- Фасад ОСББ
- Тераси
- Балкони
- Два типи балконів
- Збиток від недбалості? Коли адміністратор відповідає
З набранням чинності законом про реформу ОСББ. 220/2012 фасад був включений до переліку загальних частин будівлі , зазначених у статті 1117 Цивільного кодексу. До цієї дати численні рішення судів та Верховного суду в будь-якому випадку з'ясовували "кондомініум" характеру фасаду, який визначався як зовнішня обшивка будівлі, яка, хоча і не має несучої функції, є важливим елементом існування будівлі.
Отже, фасад належить всім ОСББ, які можуть використовувати його в однаковій мірі, дбаючи про те, щоб не змінити цільове призначення або не пошкодити його архітектурний декор.
Судді також пояснили, як можна відкрити вид, розмістити таблички та таблички на фасаді, але кожне з цих втручань повинно враховувати естетичну лінію, фізіономію будівлі та середовище, в якому розташований сам фасад.
Allo stesso modo, ogni condomino può, a proprie spese, appoggiarvi una canna fumaria, un impianto per l’aria condizionata o le tende per schermare il sole “sempre che non impedisca - ha chiarito il Tribunale di Milano (sentenza 1941/2013) - l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno quest’ultimo che si verifica non quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”.
Якщо немає сумнівів щодо “загальної” суті фасаду, то складніше оцінити, кому належать балкони. І, отже, хто несе відповідальність за покриття витрат на їх обслуговування. За відсутності відповідей у Цивільному кодексі, протягом багатьох років юриспруденція намагалася з’ясувати це питання, але дискусія все ще залишається відкритою.
- Фасад фактично є "спільною частиною" і, отже, відповідальністю всіх власників
- Виходячи з типу балкона, ви вирішуєте, хто повинен оплатити витрати
- Пошкодження через недбалість? Відповідає адміністратор або власник
* Стаття 1117 Цивільного кодексу містить перелік загальних частин будівлі, тобто тих ділянок або елементів будівлі, які необхідні для загального користування. Перелік включає, серед іншого, землю, на якій стоїть будівля, дахи, внутрішні двори та фасади, а також усі роботи та артефакти, призначені для спільного використання, такі як ліфт або централізований котел.
Фасад ОСББ
Що стосується загальних робіт, більшість, необхідна для обговорення роботи в зборі, варіюється залежно від втручання.
• Для фарбування всього фасаду (але це стосується також відновлення штукатурки та ретуші карнизів) потрібна кількість голосів, яка представляє більшість присутніх і принаймні половину вартості будівлі (500 тисячних) .
• У випадку, якщо втручання є більш обмеженим (часткове фарбування) і, перш за все, має низьку вартість, може бути достатньо вигідного голосу 1/3 ОСББ, що представляє принаймні половину вартості будівлі.
• Більший кворум необхідний у випадку "інновацій", тобто втручання, спрямованого на найбільш зручне використання або найвищу ефективність загальних речей, завжди дотримуючись декору будівлі. У цьому випадку більшості присутніх буде потрібно так більшості присутніх, що представляє принаймні 2/3 вартості всієї будівлі.
• Якщо втручання не входить до категорії "субсидованих інновацій" (наприклад, теплоізоляція), тоді 500 тисячних буде достатньо, щоб зелене світло працювало.
У резолюціях наради необхідна більшість варіюється залежно від втручання
Як і балкони, для того, щоб визначити правильний критерій розподілу витрат, пов’язаних з терасою, спершу необхідно визначити тип.
• У випадку плоского даху (що покриває всю будівлю), витрати на утримання повинні бути розподілені між усіма власниками.
• Якщо, з іншого боку, це виключне використання одного чи декількох ОСББ, критерій, викладений у статті 1126 Цивільного кодексу, застосовується для розподілу витрат на будь-яке технічне обслуговування, згідно з яким той, хто має виключне використання тротуару, вносить 1/3 у витратах на ремонт чи реконструкцію, тоді як решта 2/3 залишаються відповідальністю всіх ОСББ будівлі "або тієї частини, до якої використовується плоский дах пропорційно вартості підлоги або частини кожного поверху".
• Ситуація ускладнюється рівними терасами, які частково перекривають будівлю, виконуючи роль даху лише для деяких ОСББ. У цьому випадку витрати несе виключний власник, за винятком спеціальних заходів, таких як гідроізоляція або заміна підлоги. Тоді вартість повинна бути розділена на 1/3 за рахунок тих, хто має ексклюзивне користування терасою, і на 2/3 за рахунок решти власників.
Балкони
У Цивільному кодексі немає жодного сліду від балконів. Кому належать балкони? Вони є елементом фасаду (і, отже, спільною власністю), або належать лише ОСББ, яка ними користується?
• Щоб спробувати прояснити проблему, перш за все доречно визначити тип балкона, його конструктивні характеристики та спосіб, яким він «вписується» в будівлю ОСББ.
Висячі балкони (тобто виступаючі з фасаду) вважаються природним продовженням квартири. Отже, у випадку технічного обслуговування, звичайного чи позачергового, відносні витрати несе власник, за винятком випадків, коли роботи стосуються декоративних ліпнин або інших елементів балкона, які - як зазначає Верховний суд - вставляються у фасад будівлі і допоможуть зробити це естетично привабливим. У цих випадках витрати повинні бути розподілені між усіма власниками на основі їх відповідних тисячних форм власності. Однак не завжди можна негайно оцінити, які елементи балкона є декоративними (тому є спільною власністю), тому у багатьох випадках для вирішення питання необхідно втручання судді.
• Вбудовані балкони (вставлені в фасад, де вони створюють своєрідну «виїмку») мають залізні перила або кладку або скляний парапет і вважаються елементами фасаду. Тому витрати на їх утримання повинні розподілятися між усіма власниками, пропорційно тисячним часткам власності. Окремої дискусії заслуговує плита, частина, яка одночасно виконує роль доріжки балкона і є прикриттям кондомініуму внизу і яку юриспруденція прирівнює до горищ всередині будинків. Отже, для розподілу витрат, пов'язаних з цими елементами, застосовується стаття 1125 Цивільного кодексу: "… витрати (ред) понесені власниками двох поверхів рівними частинами,за покриття підлоги відповідає власник верхнього поверху, а за штукатурку, фарбу та оздоблення стелі власник нижнього поверху ».
На жаль, дуже поширена ситуація стосується збитків, спричинених нехтуванням фасаду, наприклад, частинами штукатурки, які зійшли з балкона та потрапили на припарковану машину, або, у найсерйозніших випадках, на перехожого. Для точної оцінки того, хто відповідає за пошкодження, необхідно точно визначити частину, яка постраждала від обвалення. Якщо декоративний елемент балкона або щебінь кладочного парапету відірветься, відповідальним за шкоду є адміністратор ОСББ, який, як вимагає стаття 1130 Цивільного кодексу, зобов’язаний здійснити заходи з охорони, пов’язані з загальні частини будівлі.
• У найбільш невідкладних випадках адміністратор може діяти без консультації з ОСББ, яку він подбає про оновлення на наступній сесії.
• Якщо, навпаки, «зовнішня» частина балкона руйнується або основна частина виступаючого балкона поступається - лише в тому випадку, якщо в результаті перевантаження або старіння конструкції - єдиний власник балкона несе відповідальність за пошкодження.
У співпраці з Avv. Сільвіо Реццоніко, національний президент Федеральної адміністрації / Конфаппі, тел. 02/33105242, www.fna.it
Взято з Cose di Casa, грудень 2022-2023 року