Що може належати квартирі (гараж, погріб, склад …)? Чи може відповідність стосуватися як першого, так і другого будинку? А на одному майні ви можете мати двох? Якими перевагами користується відповідність? Що робити, якщо ви хочете продати його окремо? Ми зібрали кілька запитань від різних читачів і передали їх нашому експерту.
- На запитання деяких читачів відповідає адвокат Стефано Горла - [email protected]
1 Що може належати квартирі? Майно, особливо нерухоме майно, назавжди призначене власником для найкращого задоволення чи оздоблення квартири: гаражі, погреби, горища, внутрішні двори, тераси тощо, якщо вони перебувають у виключній власності.
2 Актуальність лише для першого будинку чи також для другого будинку? Відповідно до закону передбачається, що купівля основного майна також включає відповідні приналежності, і це незалежно від того, є це будинок, в якому проживає, або відносно другого будинку.
3 Чи можна мати два прилади в одному будинку? Чим більше обладнання будинку «багате», тим більше побутової техніки можна придбати: тераси, погреби, горища, місця для паркування тощо.
4 Чи можна створити релевантність після покупки? Приналежності можуть бути предметом окремих правочинів або правовідносин: придбати приналежність можна після придбання майна, наприклад, придбавши ящики, доступні для ОСББ у Будівельника після закінчення оплати будинку.
5 Які поступки вам подобаються? Перші будинки користуються особливо сприятливим податковим режимом як під час придбання, так і щодо обкладання місцевими податками, проте чинне податкове законодавство встановлює обмеження на приналежності до першого будинку, що може стосуватися лише трьох різних кадастрових категорій; поза межами законодавства платник податків втрачає пільги і зобов’язаний сплатити всі податки.
6 Що робити, якщо ви хочете продати прилад окремо? Акт купівлі-продажу може мати своїм предметом лише відповідність, як у випадку, коли власник квартири продає скриньку третім особам; тим самим колишня відповідність більше не буде підпорядковуватись квартирі продавця, і два об’єкти будуть зареєстровані на ім’я двох окремих власників.
У просторіччі термін релевантність використовується досить часто для позначення деяких елементів, які зазвичай пов’язані з нашими будинками, таких як гараж або льох. Так, наприклад, під час вчинення акта Нотаріус повідомляє нам, що ми також купуємо приналежності, тоді як, коли вони стають власниками, Податковий орган вимагає сплати податків на будинок та пов'язані з ним предмети.
Тоді іноді загальні частини будинку ОСББ позначаються як приналежності, хоча і неправильно. Насправді є приналежності, виключені з групи загальних частин (наприклад, місця для стоянки, доступні для ОСББ на території, що знаходиться в ексклюзивній власності), та загальні частини, які не можуть бути визначені як приналежності в технічному сенсі (наприклад, гідравлічні труби, не сприйнятливі до окремого використання ). Тож давайте подивимося, що насправді мається на увазі під приналежностями та як вони регулюються, пам’ятаючи, що чим більше ви знаєте про свої права, тим більше у вас буде право їх реалізовувати.
Потрібно зробити передумову: дисципліна приналежності міститься в декількох синтетичних правилах Цивільного кодексу , які відображають стиль і відповідають потребам часу проголошення (1942). Однак невпинна робота з тлумачення та застосування правил, що проводиться судами щодня, дозволила адаптувати правила до технологічних інновацій, визнаючи, наприклад, якість відповідності автомобільним радіоприймачам.
Відповідно до ст. 817 куб.см власник має право назавжди виділити актив для кращого задоволення або більшої гідності, ніж інший актив; подумайте, наприклад, про зручність наявності гаражу біля вашого будинку. З суб'єктивної точки зору доречність, отже, передбачає володіння одним і тим же власником як основного, як правило, нерухомого майна, так і того, що має на меті служити йому постійно, або, рідше, угоди між двома різними власниками; Під корисністю розуміється також посилання на річ, а не на людину. На об'єктивному рівні між цими двома товарами, які вже є повними і корисними самі по собі, повинно існувати обмеження правового та економічного інструментарію таким чином, щоб вони підпадали під однаковий правовий режим. Коли натомість два елементи пов'язані матеріально та структурно,так що одне не може існувати без іншого (наприклад, ліфт або котел щодо будівлі ОСББ), не створюється відповідний зв'язок, який передбачає, навпаки, єдність та функціональність окремих активів.
Для створення власником належних зв’язків не потрібні урочисті форми, достатньо буде однозначного прояву волі. Однак, оскільки письмова форма необхідна для договорів нерухомості, хорошою практикою є згадування про встановлення або виключення приналежностей, що стосуються майна, охопленого договором.
Відповідно до закону (ст. 818 Цивільного кодексу) передбачається, що купівля основного майна (квартири) також включає відповідну побутову техніку (гараж, погріб, горище тощо) і чи це будинок, в якому хтось проживає , так званий перший дім, як щодо другого дому. Чим більше обладнання будинку «багате», тим більше побутової техніки можна придбати : тераси, погреби, горища, місця для паркування тощо. Цікаво, проте, чинне податкове законодавство встановлює обмеження на приналежності до першого будинку, що може стосуватися лише трьох різних кадастрових категорій. Тож, як це не парадоксально, але якщо в моєму першому будинку є два гаражі, один буде вважатись доречним, а інший… другим будинком. Причину цього слід визначити в особливо сприятливому податковому режимі, яким користуються перші будинки , як під час придбання, так і стосовно обкладення місцевими податками, такими як таксі . Поза межами законодавства платник податків втрачає поступки і зобов'язаний сплачувати місцеві податки в повному обсязі: у попередньому прикладі другий гараж, таким чином, знизить TASI як другий дім. Якщо, як правило, приналежності слідують за майном, тим не менш можна передбачити протилежне без урочистих форм, за умови, що це чітко та однозначно, взагалі не зазначаючи допоміжного характеру чи іншого значення, що стосується основного активу.
Насправді не виключено, що приналежності становлять предмет окремих правових актів або відносин (стаття 818, другий абзац Цивільного кодексу Італії). У цьому випадку виключення обмеження надання може бути зазначене в акті купівлі-продажу квартири, або акт може мати своїм об'єктом лише відповідність, як у випадку, коли власник будинку продає коробку третій стороні. Роблячи це, доречні зв'язки, очевидно, менші як на суб'єктивному рівні (буде два різних власника), так і на об'єктивному (вікно більше не підпорядковується квартирі продавця). Конкретний випадок виключення придаткової облігації наводиться виключним вилученням будинку, хоча за законом це може поширюватися і на приналежності. У будь-якому випадку, Закон захищає третіх осіб, які добросовісно вважають, що вони також придбали предмети, за умови, що їхній вчинок передує тому, який їх виключає (стаття 818, третій абзац Цивільного кодексу Італії) і, навпаки, заважає їм незаконне створення приналежності до майна, що належить третім особам (ст. 819 Цивільного кодексу).
З іншого боку, також можна придбати допоміжні засоби після придбання майна, наприклад, придбавши ящики, доступні для ОСББ, у Будівельника після того, як закінчили оплачувати будинок . Правознавство, серед іншого, вважало доречним: внутрішній дворик та терасу ексклюзивної власності, власні гаражі, фрески історичної будівлі. У будь-якому випадку, неможливо звести до простого переліку активи, які з цивільно-правової точки зору можуть надати якість приналежності, якщо не як приклад. Однак існують дві категорії об'єктів нерухомості, які зазвичай вважаються приналежностями, горища та місця для паркування, які тривалий час турбували розум суддів, намагаючись з'ясувати їх відповідну природу.
Якщо в деяких випадках може здатися очевидним, що мансарда належить власнику верхнього поверху будівлі, в інший час між ОСББ можуть виникати гіркі суперечки , як у випадку, коли горище використовується усіма як приміщення для зберігання або сушіння. Для того, щоб мансарда поневолила об’єкт нерухомості, розташований на поверсі нижче, його єдиною функцією має бути ізоляція та захист квартири від тепла, холоду та вологості. Якщо, з іншого боку, він має розміри та структурні характеристики, що дозволяють використовувати його як самостійний відсік, його слід вважати власністю ОСББ.
Ще складнішим є розслідування природи місць для паркування кондомініумів, взаємозв'язок яких стосується житлових приміщень навіть встановлений Законом, який зобов'язує Будівельника, перед тим, як отримати дозвіл на будівництво, виділити певну площу будівлі під стоянку. Згідно з юриспруденцією, ОСББ має бути гарантоване право користування територією, призначеною для місць для паркування, яка, однак, може залишатися власністю Виробника або третіх осіб; не обов'язково, отже, місця для паркування стають виключною власністю тих, хто ними користується, або загальними частинами ОСББ. У межах, встановлених законом, забороняється продавати квартиру без одночасної передачі користування парковці; з іншого боку, заборона падає на додаткову частину землі, на яку не поширюється обмеження призначення, передбачене законом.
Якість відповідності коробки щодо основного місця проживання також визнається, навіть якщо два об’єкти здаються в оренду за різними договорами у одного власника одному орендарю. Важливим є насправді придатність коробки для задоволення потреб тих, хто займає квартиру, і в цьому випадку на ці два об’єкти застосовуватиметься однаковий правовий режим. Натомість судді виключили якість відповідності щодо під'їзних шляхів адміністративного характеру, мансард різних квартир, об'єктів, що перебувають у комунікації, підлог будівлі ОСББ, стійок для сушіння ОСББ, скелі перед будинком, в як подібний до державної власності.